“No vamos a seguir. Se nos vence el contrato de alquiler y es una locura lo que nos piden ahora”, le comentaba el encargado de un local a un cliente habitual. Muchas veces se habla de las dificultades de las familias para renegociar un alquiler, y esa situación también se da con locales comerciales que en diciembre pueden enfrentar subas de hasta 80% anual. Eso genera, a su vez, nuevas modalidades y estrategias para compartir costos entre negocios.
Si se tomara el mismo valor que se utiliza para renegociar el alquiler de una vivienda -el Índice de Contratos de Locación (ILC) que publica el Banco Central y que combina la evolución de inflación y salarios-, una renegociación en diciembre debería estar en torno al 78%. Vale aclarar que la Ley 27.551 (llamada “Ley de Alquileres”) no es obligatoria para alquileres comerciales, pero es un valor de referencia. Se puede aumentar menos… o más.
“El tema comercial es muy variado, debe ser un alquiler de mínimo 36 meses y en cada relación se específica el aumento. Algunos se rigen por el Índice de Precios del Consumidor del Indec, y eso te da arriba del 40% semestral. Hay otros propietarios más benévolos que usan el ILC del Banco Central”, comentó Roberto Irrera, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza.
Para Irrera, se puede hacer la mejor ley de alquileres del mundo, pero si no se baja la inflación siempre terminarán perdiendo todos: “La inflación nos atropella, el billete de mil pesos perdió un 90% de poder adquisitivo desde su entrada. Aun cuando con los aumentos de alquileres mejoró la rentabilidad, sigue sin ser la de antes, que llegaba al 10% anual. Hoy con mucho esfuerzo se llega al 4%”.
Adrián Alín, presidente de la Cámara Empresaria de Comercio, Industria, Turismo y Servicio (Cecitys) coincidió en que cada alquiler comercial se maneja por separado, aunque varios terminan acordando por debajo de la inflación ya que tampoco hay grandes expectativas de venta (y por ende, de pagar un alquiler caro). “A veces el aumento es en base al impuesto inmobiliario, depende de la expectativa comercial”, opinó este empresario.
De todos modos, una opción que señaló Alín es la de emprendedores o empresarios chicos que se agrupan en multiespacios comerciales, de manera de compartir el alquiler y ofrecer cada uno sus bienes y servicios. “Es común ver esto en casonas del Barrio Bombal o de la Sexta Sección, lugares grandes que son difíciles de alquilar para una persona pero que en grupo se vuelven accesibles. Una vez que ya empiezan a funcionar, cada uno puede independizarse y mejorar su posicionamiento”, detalló el presidente de la Cecitys.
Compartir el alquiler
Un caso de alquiler compartido es el de Carla Barrera, que tenía una peluquería en un local de Villanueva, pero la pandemia la obligó a dejarlo. Cuando quiso retomar su actividad, se encontró con precios de alquileres por las nubes. Fue así que tuvo la idea de compartir este gasto con otras profesionales, alquilaron una casa y cada una tiene su espacio individual dentro de lo que llaman LOVE Multiespacio, en el barrio guaymallino de La Floresta.
“Armar una peluquería desde cero en un local nuevo era imposible. Ahora somos cuatro negocios distintos dentro de un mismo lugar. Antes funcionaba un centro médico”, detalló Barrera. Se reparten cuatro habitaciones, un living y una recepción. Cada negocio tiene su nombre, su página web o su Whatsapp para identificarse y trabajar a su manera.
Además de la peluquería “Love tu pelo”, funciona una estética de uñas “Nail”, el local de pestañas “Jungle” y atiende una especialista en podología. Cada cual maneja sus cuentas por separado, con sus propias llaves, y evitan ofrecer servicios similares. Otro detalle es que en LOVE Multiespacio también hay profesionales que no alquilan por mes, sino que trabajan por turnos a cambio de una comisión mínima.
Otro ejemplo es el de María Laura Ferrer y su tienda Aurora Deco, de artículos para el hogar. Ella ya compartía espacio con un grupo de escribanas, pero el propietario decidió no renovar el alquiler. “Conseguíamos algunas opciones, pero como eran casas más grandes se nos iba mucho el alquiler. Entonces nos pusimos en campaña para buscar diferentes emprendedores que se quieran sumar y poder alquilar entre todas, porque obviamente ninguna podía afrontar el gasto de un alquiler tan alto sola”, contó.
Fue así como nació Casa Fossa, en el Barrio Bombal de Ciudad, donde además de Aurora Deco y la escribanía se sumaron Locker, de alquiler de vestidos, Bali, tienda de accesorios y joyas, y “Tu Pausa”, servicios de masajes y tratamientos estéticos. Además de compartir el costo, Ferrer destacó el ambiente de trabajo que se armó, ya que si bien cada una maneja su negocio por separado, hay un ambiente donde comparten el trabajo diario.
Una limitante con estos alquileres es la capacidad de crecimiento, más acotada que en un local propio. Y es que, ya sea que se quieran sumar más profesionales o poder ofrecer más artículos, se necesita más espacio. “Mi idea en un futuro es, quizás, mudarme a un lugar más grande donde pueda ocupar los espacios para mostrar mis productos, esa es un poco mi idea. No por el hecho de no compartir, sino por una cuestión de espacio”, analizó Ferrer.
Una ventaja que señalan tanto Barrera como Ferrer es que el movimiento de clientes de los otros negocios también genera una mayor clientela. “No competimos entre nosotras, sino que nos potenciamos porque una hace pies, la otra el pelo, la otra manos y así. Tener a las otras chicas ayudó a que yo tenga más clientela”, afirmó la titular de LOVE Tu Pelo.
“Nos ha pasado de gente que viene por un vestido de fiesta y de repente ve las cosas de decoración. O también gente que viene a hacer masajes y ve la decoración o los vestidos y piden tarjeta, o después vienen y recomiendan. Eso en conjunto suma un montón y creo que a todas nos ha ayudado de alguna forma”, agregó la encargada de Aurora Deco.
Dejar el local o no dejar
Recientemente, un gimnasio en Ciudad de Mendoza cerró sus puertas por no poder concretar la renegociación del alquiler. La idea era que cuando se terminara el contrato empezaran en un local nuevo, pero los altos precios hicieron imposible el nuevo traslado.
“No hay locales, lo que hay es caro o malo y ni hablar de que para entrar necesitás tener alquiler, depósito, comisión, inversión sobre local y mudanza”, comentó uno de sus encargados. Tomando este caso y recordando el número inicial del 78% del ILC del Banco Central, sería impensado actualizar de golpe las cuotas a ese valor.
Para Roberto Irrera, este fenómeno hace que se vean varios locales comerciales desiertos en el centro mendocino, sumado también a la creación de strip centers o centros comerciales a cielo abierto y al crecimiento del comercio electrónico. “Mucha gente durante la pandemia cerró su local, se decidió a vender desde su casa sin pagar alquiler y hoy lo sigue haciendo”, señaló el presidente de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza.
En cuanto a la posibilidad de que distintos negocios compartan un alquiler, este referente inmobiliario comentó que mientras el propietario del inmueble esté de acuerdo es algo completamente legal, así como profesionales como abogados o gestores compartan oficinas.
“Yo veo que la primera opción es buscar el local comercial propio, por un tema de privacidad porque se maneja dinero y no es fácil compartir salvo que esté bien sectorizado. Sin embargo, también veo en casonas grandes esta posibilidad de compartir, son nuevas herramientas y más creatividad ante la crisis”, reflexionó Irrera.
Una gran disparidad entre alquileres
Si uno busca en el sitio web ZonaProp por locales comerciales, puede encontrar varias disparidades, desde un espacio de 40 m2 en la Cuarta Sección por $ 30.000 al mes, hasta un espacio de 43 m2 sobre calle Amigorena por $ 170.000 mensuales, más de cinco veces el primer valor. La ubicación y la dimensión son dos factores cruciales: con un tamaño de 500 m2, un local en la Cuarta Sección se ofrece a $ 280.000, mientras que otro un poco más chico (450 m2) pero cerca de la Municipalidad de Ciudad está en $ 450.000 mensuales.
En cambio, si la búsqueda en ZonaProp es por oficinas comerciales, la web arroja otras opciones que van desde un espacio de 27 m2 en calle San Martín y General Paz por $ 15.000 (más $ 1.800 de expensas) hasta una oficina dúplex de 130 m2 en el Pasaje San Martín por $ 130.000 mensuales. Al igual que en los locales comerciales, algunas ofertas de oficinas tienen su precio en dólares.
“El otro día me hablaban de un local chico en la periferia del centro por $ 170 mil al mes, y de ninguna manera vale eso, tenés otros locales similares a $ 80 mil al mes. Nosotros queremos que la Cámara Inmobiliaria nos ayude a tener precios de referencia como para poder tener algunos valores razonables”, comentó Adrián Alín, presidente de Cecitys.
Alín recordó que los factores para decidir el valor de un alquiler son muy amplios, desde tener estacionamiento cerca hasta si tiene justo a la salida una ciclovía, pero cree que es importante manejarse en niveles razonables: “Hay algunos propietarios que hasta quieren cobrar el alquiler a nivel de dólar blue, cuando el empresario mendocino cobra en pesos”.
