Mendoza es una de las ocho ciudades, entre las 130 más importantes del país, que según la Confederación Argentina de la Mediana Empresa (Came) tiene las características adecuadas para desarrollarse como un centro comercial a cielo abierto. Si bien hay ideas públicas y también privadas para recuperar la inversión en los ejes comerciales de la capital, en plena dinámica de transformación de esta ciudad “multicéntrica” las grandes superficies comerciales están vacías, puestas en alquiler o a la venta. Seguridad, estacionamiento, movilidad y también desarrollos habitacionales son los principales tópicos para pensar en el futuro.
Edificios emblemáticos como el que ocupó Telefónica sobre Avenida San Martín; Movistar, en calle Garibaldi; o símbolos del comercio como la esquina de 9 de Julio y Las Heras, ex casa Arteta y Balbi; el local que ocupó el supermercado Metro en calle Mitre; las instalaciones del concesionario Luján Williams en calle Necochea; los salones que ocuparon las sucursales de entidades bancarias en calle Espejo, San Juan o en la peatonal Sarmiento; otros espacios de referencia como los mil billares o el restaurante del Automóvil Club en calle San Martín, son algunos ejemplos de ello.
“Mendoza tiene una particularidad porque es la única ciudad en Argentina que se expande hacia el sur” había explicado Diego Lagos, gerente de Palmares, en una entrevista publicada por Los Andes al hablar sobe la actualidad de la ciudad. Para el ejecutivo esta situación natural está acompañada por buenas políticas de desarrollo en el resto de los departamentos del Gran Mendoza. Emprendimientos como el Torreón (Maipú), Vista Pueblo, Chacras Park (Luján), Palmares y el Polo Tic (Godoy Cruz), La Barraca o el Mendoza Plaza Shopping (Guaymallén), entre otros.
La dinámica de la ciudad
“Buscamos seguir promoviendo la inversión privada con beneficios fiscales, pero atendiendo a una sectorización de la Ciudad. Queremos que haya más establecimientos, más comercios y servicios, tendiendo a revitalizar algunas zonas”, explicó el intendente Ulpiano Suárez. Desde la Municipalidad buscan atraer nuevos emprendimientos del sector comercial a la ciudad y los privados piden entre otros por el regreso del tranvía y la puesta en valor de algunos sectores que expandan las oportunidades de negocio e inviten al público a recorrer.
La Cámara Empresaria de Comercio, Industria, Turismo y Servicios (Cecitys) firmó convenios para ampliar la oferta del centro durante los días festivos y fines de semana extra largos. “Seguimos trabajando fuertemente en las galerías, en el regreso del tranvía… se necesita una fuerte inversión, tenemos una propuesta de remodelación de la Alameda, para que sea polo turístico y cultural con vinculación sanmartiniana”, señaló Adrián Ailín, presidente del Cecitys.
Por su parte, el gerente general del Instituto de Desarrollo Comercial (IDC), Osvaldo Cairone comentó que han acompañado las iniciativas del intendente y de la cámara de comercio para la recuperación del sector comercial. Explicó que además de los incentivos fiscales para la inversión “se está trabajando en la recuperación de las galerías comerciales y en programas de “Compre mendocino”, acercando a los comerciantes los productos de fabricantes mendocinos, para abaratar costos de logística”.
La cuadricula del centro
En el mercado inmobiliario, por ejemplo, los alquileres de los locales en las galerías parten de $ 50.000 más las expensas. Estanislao Puelles, titular del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Mendoza, sostuvo que la situación del microcentro es un problema que se replica en otras ciudades del país y que de acuerdo a su envergadura es más o menos profundo. “Después de la pandemia y del cierre de muchos negocios hubo claramente una reconversión en los rubros y los comerciantes, que en la gran mayoría son inquilinos, volvieron al mercado”.
Para Puelles, Mendoza fue una de las provincias que más rápido salió de crisis que generó la pandemia, en parte por las autorizaciones para circular y por la habilitación escalonada de actividades. “Cuando veíamos aquí una ocupación de los locales que habían quedado cerrados, en otras ciudades como Córdoba y Capital Federal eso no pasaba”, agregó. Para el corredor inmobiliario “Mendoza no se caracteriza por tener grandes superficies comerciales, por el contrario, son poco los locales comerciales de gran tamaño disponibles”.
Comentó que el local, que históricamente ocuparon los 1.000 villares en calle San Martín, está pronto a ocuparse. Javier Gantuz, presidente de la Cámara de Franquicias de Mendoza, agregó que los públicos que recorren el centro y los centros comerciales son diferentes. Señaló que “hay consultas de grandes marcas de afuera de la provincia, como mendocinas, para seguir ampliando su red de negocios franquiciados en el centro. Muchas grandes marcas quieren instalarse en el centro”.
A cielo abierto
“La migración residencial hacia las afueras de la ciudad es un fenómeno latinoamericano y la nueva centralidad periférica comienza a competir con el centro tradicional”, sostiene el consultor en ordenamiento territorial Martín Sánchez. Aclaro que “las superficies comerciales que han quedado abandonadas en Mendoza, hablan de las crisis económicas que nos han afectado a todos”. Para el arquitecto, en esta puja de paradigmas, es el estado el que tiene que diseñar el modelo de ciudad que desea.
Destacó que es necesario operar en la gestión urbana para motorizar las capacidades latentes que no están siendo explotadas, “hay que cambiar los usos de los espacios desaprovechados, sus dinámicas, para reactivas las zonas comerciales degradadas para fortalecer las ciudades tradicionales y que no quede en estado de abandono”, puntualizó. Sobre los paradigmas Sánchez agregó que en Europa se está desarrollando en el concepto “de las ciudades de 24 horas”, programando dinámicas de trabajo para que cubran los espacios fantasmas en determinadas horas del día.
El centro necesita una renovación sostienen desde distintos sectores. El tema de la seguridad, del estacionamiento en horas pico, la oferta comercial, entre otros temas. Estanislao Puelles explicó que se han mantenido reuniones con la municipalidad, con técnicos, con el IDC, buscando alternativas para comenzar a levantar el microcentro. “Se requiere de un plan general, tratar de hacer que la gente vuelva a vivir a la ciudad y para eso es necesario que los desarrollistas vuelvan a invertir en unidades habitacionales en la cuarta, quinta y sexta sección, para que esa gente utilice lo servicios del centro”.
En este sentido, desde la Municipalidad ha planteado un plan de inventivo para los desarrollos habitacionales eximiendo el 100% de los aforos de construcción para cualquier proyecto de obra nueva, además de crédito en Unidades de Tasas Municipales (UTM) para los proyectos de cuatro o más unidades habitaciones o comerciales. Mientras que, en los otros sectores, las tasas serán del 50% para una obra nueva y del 100% en emprendimientos de más de cuatro unidades habitacionales o comerciales.
“El centro necesita recuperar la mística”, apunta Javier Gantuz. Para el empresario el centro tiene que volver a ser un lugar de paseo para las familias, que se convierta en un lugar de esparcimiento, de disfrute, donde las familias puedan comer y acceder a distintas ofertas como ocurre en las grandes superficies comerciales. “Pero para ello es importante que se recupere el poder adquisitivo”, reflexionó Gantuz.
Mendoza es una de las ciudades más elegidas por el turismo, en setiembre durante el último fin de semana largo por las fiestas patria de Chile llegaron a la provincia 20.000 pasajeros de trasandinos y la ocupación hotelera en el gran Mendoza fue del 76%. Con una estadía promedio de cuatro días y un gasto diario promedio per cápita de $6.300, a la provincia le reportaron $500 millones. Nuestra ciudad, esta ciudad “multicéntrica”, que se encentra en pleno proceso de trasformación debate su vestimenta de futuro.
Beneficios para desarrollar de zonas
En la ciudad hay 8.435 comercios activos, de los cuales 896 abrieron sus puertas a partir de marzo de 2020. Con la idea se agilizar las inversiones privadas en el departamento, el 27 de setiembre, en la Nave Cultural, el intendente Ulpiano Suárez presentó el programa Ciudad Activa –con un fondo de 140 millones de pesos- que intenta fomentar un desarrollo comercial equilibrado, potenciar el empleo y el desarrollo urbano.
Para aplicarse esta iniciativa se ha dividido se a la ciudad en tres sectores respetando la dinámica comercial de cada una. La zona Oeste, que tendrá una eximición de tasas del 100% durante el primer año, comprende los barrios ubicados desde Boulogne Sur Mer limitando con los departamentos de Las Heras y Godoy Cruz.
La zona Centro, con una eximición de tasas del 50%, está delimitada por las calles Boulogne Sur Mer; Avenida Houssay; Mosconi; San Martín e Hipólito Irigoyen. Y por último la Zona Este, con eximición de tasas del 100% durante el primer año, a partir de San Juan hasta Córdoba, San Martín hasta Coronel Díaz; Pescadores; Bajada de Arrollabes; Costanera y Brasil.
Según los cálculos realizados por el municipio, a modo de ejemplo, para un restaurante que inaugure en la sección Este u Oeste, tendrá una exención de la tasa de comercio de $180.00 en dos años, $120.000 en el primer ejercicio y $60.000 en el siguiente. Mientras que en la franja central el beneficio será de $90.000 ($60.000 y $30.000, respectivamente). En caso de un minimarket en la zona Este u Oeste la exención total será de $75.000, de $50.000 en el primer año y $25.000 en el segundo, mientras que, si el negocio abre en la zona Centro, este beneficio será de $37.000, distribuidos en $25.000 y $12.500 en dos años.
