Mientras el precio de los inmuebles en dólares cayó en los últimos dos años, el monto mensual a pagar por el alquiler de esas mismas propiedades creció en esa moneda, no sólo por el cálculo de actualización que estableció la ley de alquileres, sino también por las subas de valor de mercado, producto de la falta de oferta.
Así, a fines de 2019, un departamento de dos habitaciones con cochera tenía un cánon mensual de alquiler de unos $15 mil, lo que equivale a unos 260 dólares (a la cotización oficial de entonces, de $57,50). Sin embargo, el importe promedio que se debe pagar para alquilar un espacio con esas características en la actualidad es de $30 mil, es decir, unos 300 dólares (a los $99,75 que publicaba ayer el Banco Nación). En cambio, el valor de una propiedad en dólares –en el mercado de compra-venta- cayó, en la provincia, entre un 20% y un 30% entre 2018 y fines de 2021.
Este incremento en dólares en los alquileres será muy notorio para los inmuebles a los que, en enero de 2022, se le aplique la actualización por la fórmula del Banco Central, que combina inflación con la evolución de los salarios. Esto sucederá en los casos en que el contrato se haya firmado en enero de 2021, ya que el ajuste es anual. En los últimos meses, el índice ha determinado, con leves oscilaciones, un aumento en torno al 50%. Por lo que el alquiler pasará a ser de $45 mil o, con un tipo de cambio oficial en los $100, de 450 dólares.
Según datos del portal ZonaProp, el precio de venta promedio de un departamento de dos ambientes y 50 m2 en Mendoza es de 59 mil dólares (1.120 dólares por metro cuadrado) y el de uno de tres ambientes y 70 m2, de unos 84 mil dólares (1.150 por m2). Sin embargo, desde diciembre de 2018, ese valor en moneda estadounidense, acumula una disminución del 20% promedio, ya que cayeron un 8% en 2019, un 5% en 2020 y, en lo que va del año, acumulan una depreciación de un 9%.
Como contraparte, el monto mensual de alquiler de un departamento de 50 m2 es de $25.054 en promedio y de $30.550 para uno de 70 m2. ZonaProp detalla que el precio de los alquileres en la provincia ha subido un 39,7% en 2021, levemente por debajo de la inflación que se ubica en un 40,8%. Sin embargo, suma que en los últimos doce meses subió un 57,7%, casi 7 puntos por encima de los índices de inflación, y en 2020 se registró un aumento de un 60%.
El presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza, Estanislao Puelles Milán, indicó que la provincia fue una de las que más sinceró los precios en dólares de las propiedades en el país y que se ha registrado una baja del valor de los inmuebles en la cotización blue (que es la que se utiliza en el mercado de compra-venta), de entre 25% y 35%, y que esto se debe a que el dólar rondaba los $20 en 2018 y ahora se ubica en los $200. Pese a eso, su valor en pesos ha aumentado “de manera extraordinaria”.
En cuanto a los alquileres, Puelles Milán indicó que la suba en los precios no se vincula tanto con el índice de actualización, como con el valor de plaza, producto de la ley de oferta y demanda, ya que muchas propiedades fueron sacadas del mercado de alquiler y el propietario se encuentra en una situación de ventaja para fijar el monto. Esto ha llevado, incluso, a que algunos fijen como condición, por ejemplo, que los inquilinos no sólo no tengan mascotas, sino tampoco hijos.
Detalló que, en el portal del Colegio, Mendoza Prop, observaron que, una vez que terminó la vigencia del decreto de necesidad y urgencia que congeló el valor de los alquileres durante un año por la pandemia, se registró un aumento promedio en el valor mensual de alrededor del 50% a 60% y que, cuanto más chico era el inmueble, mayor era el incremento.
Esto se debió, señaló, no sólo a que el precio se había atrasado, sino también a que en julio de 2020 entró en vigencia la nueva ley de alquileres, que provocó que 4 de cada 10 propietarios retiraron sus propiedades del mercado, lo que redujo la oferta. Y los que siguieron alquilando, como no sabían de qué manera les iba a impactar la fórmula de actualización, elevaron los montos para protegerse ante una eventual pérdida.
Para entenderlo, los inquilinos tienen que hacer frente a una doble actualización: una que se establece en el contrato y que antes se decidía “entre las partes” –las últimas rondaban el 25% a 30% anual- y ahora es automática, por el índice del Banco Central (que se ubica en alrededor del 50%). Pero también hay otra, que se produce cuando se vence el plazo del acuerdo y el propietario define un nuevo importe mensual, según el valor que otros están cobrando por inmuebles similares en la misma zona.
Roberto Irrera, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza, planteó que el valor de la construcción no sube al mismo ritmo que el dólar –y mucho menos que el blue-, ya que el 50% depende del costo de la mano de obra, que se paga en pesos, y el ladrillo que se utiliza se fabrica en la provincia; más allá de que algunos componentes, como el hierro, el aluminio y los pisos sean importados o su valor se fije en la divisa estadounidense.
Por eso, considera que no se puede sostener el precio de 100 mil dólares que una propiedad podía tener a principios de 2018, cuando la cotización oficial era de $18,50, y que, en realidad, se debería aplicar una reducción del 40% (para el tipo de cambio paralelo). Irrera coincidió en que el precio en pesos, en cambio, trepó considerablemente.
El titular de Cámara Inmobiliaria señaló que algunos propietarios van volviendo al mercado de alquileres –después de que casi 30% se retirara-, porque prefieren percibir un ingreso antes que tenerlo desocupado. Y planteó que el hecho de que muchos otros no lo hagan se debe al aspecto tributario de la ley de alquileres, que establece que deben registrar los contratos en AFIP y pagar Ganancias sobre la renta. Si bien no se mostró en desacuerdo con que se establezca un impuesto, consideró que debería ser otro, no Ganancias.
En tanto Miguel Ángel Astorga, de la inmobiliaria que lleva su nombre, comentó que recientemente intervino en la renovación de un contrato de alquiler, con un 45% de incremento sobre el monto que el inquilino venía pagando. Y esto a veces sucede sobre un importe al que ya se le había aplicado alrededor de un 50% de actualización anual por la nueva fórmula. Esta situación ha llevado a que las familias busquen propiedades grandes, de las que casi no se encuentran, para alquilar los padres y un hijo con su propia familia, de manera de compartir los gastos.
