El miércoles de la semana pasada, la Cámara de Diputados de la Nación aprobó una reforma a la ley de alquileres, y hoy el Gobierno la promulgó con el decreto 533/2023 en el Boletín Oficial. Sin embargo, referentes del sector aseguran que las modificaciones no traerán mejoras al mercado inmobiliario. Es que, entre las modificaciones, mantiene la duración de los contratos de alquiler en tres años, pero se introduce un cambio en la forma en que se ajustan los aumentos. En lugar de realizar un ajuste anual, como establece la ley actual, los valores se actualizarán cada seis meses. El nuevo mecanismo de indexación de alquileres se basa en un coeficiente de aumento que se utiliza en los nuevos contratos, que terminaría por debajo de la inflación.
El índice toma en cuenta el indicador más bajo entre el promedio de la variación salarial (CVS) del último año y el promedio de la inflación del mismo período (CER). Además, incorpora el Coeficiente de Variación Salarial con un peso del 0,9, lo que significa que refleja el promedio de la variación salarial en un 90% al realizarse la actualización.
Cómo se va a calcular el Índice Casa Propia
En la práctica, el índice Casa Propia siempre ha seguido la variación salarial, ya que los aumentos salariales rara vez han superado la inflación. Para calcular el nuevo valor del alquiler se deberá hacer una consulta del índice, multiplicar los valores del último semestre y multiplicar ese resultado por el monto del alquiler actual.
Eduardo Rosta, presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza, detalló de qué se trata este índice: “El Índice Casa Propia en realidad es un índice que se utiliza para la actualización de los créditos Casa Propia y Procrear. Ese es un índice que salió del Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat. Surge de comparar el CER, que es el coeficiente de estabilización de referencia, que eso lo emitía el Banco Central, y el otro es el índice de evaluación salarial”.
El corredor inmobiliario también explicó que si bien el índice suena difícil de entender, lo que realmente se hace es tomar un promedio de ambos índices durante los últimos 12 meses. “Por eso es que directamente se va a actualizar por el salario, porque siempre es el que da menor. De ese resultado que da, no se toma el 100%, sino se toma el 90% de ese índice, de ese promedio, de ese valor. La fórmula suena complicada, pero la verdad es que el resumen es el promedio de la variación salarial que existió durante el último año, y eso es el 90%”, agregó.
Por su parte, Santiago Debé, delegado en la provincia de la Cámara Argentina de Propietarios y dueño de una inmobiliaria, agregó: “El índice a tomar no es más el índice anterior, que era el índice del Banco Nación e IPC. Ahora, por ejemplo, al promedio de la variación salarial le sacan el 10%. O sea, que lo multiplican por 0.9 para que salga menos todavía. Es decir, te va a costar un 40% menos de lo que hubieras obtenido con el índice anterior”.
La actualidad del mercado de alquileres y una reforma no oficial
Es sabido por quienes alquilan que la oferta de inmuebles es baja, luego de las PASO varios propietarios quitaron sus propiedades del mercado debido a la incertidumbre, inflación y devaluación del peso. Con esta reforma lo que se genera es un retroceso nuevamente.
“La incertidumbre sigue y hay dos posibilidades. Que la reforma salga en el Boletín Oficial esta semana, antes de las elecciones, que si es así, entraría en vigencia, y si no, que sea después de las elecciones. Si es después de las elecciones, si se mantiene el color político, se aprobará. Lo que está pasando hoy en el mercado es que se mantiene la misma incertidumbre que existía antes, sin ningún tipo de mejora ni para propietarios ni para inquilinos”, dijo Rosta.
A su vez, Miguel Ángel Astorga aseguró: “Estamos igual o peor que antes, el mercado está totalmente estancado. Alquiler o venta no se hace nada”.
Qué dice el sector inmobiliario del Índice Casa Propia
Desde el sector inmobiliario de Mendoza se venía pidiendo una reforma en la Ley de Alquileres 27.551, debido a la baja oferta y la alta demanda de viviendas para alquilar. Esto finalmente se dio a nivel nacional pero no es lo que se esperaba.
“En términos generales, tenemos un escenario complicado. Porque por un lado, el tema de la indexación semestral, es positivo, está bueno. Pero por el otro lado, el índice (por el de Casa Propia) no es bueno para actualizar los alquileres en un contexto inflacionario donde tenés cerca del 130% anual. Este índice está dando el 80% anual aproximadamente. Entonces termina generando mayor retracción de la oferta”, explicó Eduardo Rosta.
Rosta además agregó que esto no solo es una dificultad para los propietarios sino que también representa un problema para los inquilinos. “El inconveniente del Índice Casa Propia es que no es representativo, no posibilita mantener el poder adquisitivo durante toda la locación, entonces lo que se genera es que los valores de las locaciones sigan incrementando al principio”, aseguró.
“La reforma dice que el tema de que las variaciones deben tomarse con el peso en moneda nacional y no con el dólar. O sea, que no se puede aplicar el dólar. Con esto, yo creo que va a fracasar totalmente, porque el 70% de los avisos se están haciendo en dólares. La gente no quiere el peso”, afirmó Santiago Debé.
Miguel Ángel Astorga, parte del sector inmobiliario, mencionó: ”Es mucho más bajo que la inflación, no va a servir para el propietario. Sí para el inquilino, porque es más barato. Pero qué pasa, el dueño va a empezar a retirar sus propiedades del alquiler. Las pocas que quedan las van a empezar a retirar”.
También, una de las posibilidades con este índice es que se sigan dando contratos fuera de la Ley, ya que se pactan los aumentos de propietario a inquilino. “Lo que venimos percibiendo a través del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios, es que se sigue efectuando contratos en negros entre propietarios y inquilinos sin recurrir a la ley, fuera de la ley o sin contrato”, finalizó Rosta.
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