En lo que va del año los alquileres de viviendas se incrementaron 35% promedio en Mendoza. Esto porque el congelamiento de precios dispuesto por el Gobierno nacional generó un clima de incertidumbre que provocó una baja cercana a 70% en la oferta de propiedades. Asi, en febrero del 2021 los inquilinos deberán pagar, en cuotas, los ajustes que no fueron aplicados este año en los contratos. Mientras, los futuros incrementos -por un índice regulatorio- son una incógnita para propietarios y para inquilinos.
“La demanda de vivienda familiar sigue siendo muy alta”, sostiene el corredor inmobiliario Gonzalo Díaz Guiñazú. En calle España de Ciudad, a modo de ejemplo, un anuncio de alquiler oferta a $ 19.000 (más expensas), un departamento de dos dormitorios con placares, cocina comedor, aire acondicionado, calefacción centralizada y balcón. Los gastos fijos del inmueble son de $ 2.900. En tanto, cerca de la Peatonal, un departamento de características similares cuesta $ 14.000 por mes y sus expensas son de $ 5.000.
“Va mucha gente a ver los inmuebles y si puede cierra la operación, hay una gran demanda habitacional. No pasa así con el alquiler comercial, cuando hay crisis las oficinas y los locales son lo que más cuesta alquilar”, agrega Díaz Guiñazú. Los precios de los alquileres aumentaron 35% promedio este año, mientras que los locales comerciales en algunos casos sufrieron quitas de hasta 50%.
Las reglas del mercado
El pedido de extensión, hasta el 31 de marzo, del decreto 766/2020 que ordena el congelamiento de los alquileres y la suspensión de los desalojos (vigente hasta el 31 de enero), generan incertidumbre para todos los actores del mercado y esta duda se traslada a los precios. “Cada vez que intervino el gobierno nacional en la regulación de los alquileres, el único efecto que logró fue el incremento en los valores”, señala el empresario y corredor inmobiliario Roberto Furlán.
“Cuando se fijó la obligación de presentar los contratos en la AFIP, 50% de los inversionistas retiró sus inmuebles del mercado y los puso a la venta, mientras que otros decidieron no renovar los alquileres y dejar las propiedades vacías a la espera de ver lo que ocurrirá con el mercado. Los menos decidieron renovar los contratos, porque prefirieron preservar a los buenos inquilinos”, sostuvo Furlán.
Inicialmente a partir de febrero, los inquilinos tendrían que pagar el ajuste que estaba previsto en los contratos y que no se aplicó esta temporada. Esa diferencia -entre lo pactado y el monto congelado- debería ser abonada en al menos tres cuotas mensuales, iguales y consecutivas. Pero una presentación de los representantes de los inquilinos agrupados, al titular nacional de Desarrollo Territorial y Habitat, Jorge Ferraresi, solicitó una prórroga del congelamiento hasta marzo de 2021.
Sobre el DNU en vigencia que también prohibía los desalojos y finalizaba el 31 de diciembre, Ferraresi se comprometió a que pronto salga el registro de contratos que debe poner a disposición la AFIP como parte de la ley de alquileres, aprobada en junio. Además la asociación de inquilinos busca acordar con el Ente Nacional Regulador del Gas (Enargas), una tarifa diferencial de cara al aumento que tendrán en 2021 las boletas de luz y gas.
Incertidumbre hacia el 2021
Estanislao Puelles Millán, responsable del Colegio de Corredores Inmobiliarios, había advertido con la promulgación de la ley de alquileres, que tres años de contrato es un plazo muy largo, sin saber cuáles pueden ser las variaciones del canon en el tiempo y que esto generaría incertidumbre en los propietarios por el componente inflacionario de nuestra economía.
Según datos relevados por el colegio profesional, a octubre de 2019 en Mendoza había 6.100 viviendas en el mercado inmobiliario y un 16,2% se ofrecían en alquiler. Propiedades que tenían una actualización anual de 30%, o semestralmente de entre 13 y 15%. “El tema de la demanda es constante por el crecimiento demográfico, hay mucho nuevos desarrollos para inversores, pero hoy entre el precio de lo que se paga como inversión y el que paga el inquilino hay una gran incertidumbre”, señala Furlán.
Sin saber cómo reaccionará el mercado inmobiliario, desde el colegio profesional destacan que los alquileres están comprometidos por la baja rentabilidad. Los efectos de la pandemia, el congelamiento de precios y la nueva ley de alquileres afectaron aún más al sector, lo que podría derivar en una menor oferta de propiedades. Hasta el momento, en julio de 2021 debería aplicarse el primer índice de actualización de los contratos de alquiler con la fórmula aprobada por el Banco Central.
La primera actualización de los contratos de alquiler bajo el Índice de Contratos para Locación (ICL) con una formula se realizará a través del promedio compuesto por el Índice de Precios al consumidor (IPC) y el de la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (Repte). Por el momento la incertidumbre puede repercutir en los precios, generando nuevos tratos con cánones más altos para equiparar la inflación que, hasta octubre pasado, en Mendoza, alcanzaba 36,6% interanual.
