Desde el sector inmobiliario habían advertido que la nueva ley de alquileres podía terminar perjudicado a quienes se buscaba proteger, los inquilinos. Ahora esto se hizo evidente, con una reducción de 40% de la oferta, un incremento de los valores mensuales que superó la inflación por primera vez en años y el requisito de declarar los ingresos para pagar ese monto. Además, muchos contratos incluyen cláusulas que trasladan, a quienes pagan la renta, la obligación de pagar el IVA, en caso de que finalmente se aplique el impuesto.
De esta forma, un futuro inquilino se puede encontrar con muchas circunstancias que antes eran menos comunes. Uno de ejemplo de esto, es que al momento de acceder a la vivienda se debe pagar, además del mes de alquiler, el de depósito, la comisión y el sellado –lo habitual hasta ahora-, la certificación de firmas por parte de un escribano. También es probable que, en la letra del contrato, se incluya un artículo en el que le informan que, si se debe empezar a pagar IVA por la renta, deberá hacerse cargo de ese impuesto.
Eduardo Rosta, vicepresidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios, detalló que, para que el juez pueda ordenar un desalojo exprés por falta de pago, es necesario que el contrato tenga las firmas certificadas del inquilino y los dos garantes (suele costar unos mil pesos en promedio cada certificación, es decir $ 3 mil en total). Esto, que debe pagar el inquilino, se hacía antes pero no era tan extendido, mientras ahora se ha tornado obligatorio.
En cuanto al sellado, algunas propiedades están exentas y en otras puede oscilar entre el 0,5% y el 1,5% del monto total del alquiler, y lo pagan, en partes iguales, el inquilino y el propietario. Para una propiedad de $ 25 mil mensuales, ronda los $ 4.500 (unos $ 2.250 para cada uno). Rosta señaló que, en realidad, el monto inicial a pagar no se ha modificado de modo sustancial, ya que sólo se incorporó la certificación.
Medidas perjudiciales
Sobre la mención del IVA, Estanislao Puelles Milán, presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios, detalló que por ahora las viviendas con destino habitacional no pagan ese impuesto, pero que muchos corredores incluyen esta posibilidad por si, mientras está vigente el acuerdo, se produce una modificación de la normativa. “Como el IVA lo paga el consumidor, debería hacerse cargo el inquilino”, aseguró.
En lo que ambos coinciden es en que la implementación de la nueva ley de alquileres perjudicó a los inquilinos, porque al establecer que la actualización semestral se realice con una fórmula que incluye la inflación y la evolución de los salarios, los propietarios buscaron resguardarse ante una esperada pérdida futura. Por este motivo, las subas a la hora de renovar un contrato son del 60% en promedio. Rosta puso como ejemplo un departamento de dos dormitorios, dos baños, living, cocina-comedor y balcón, por el que antes se pagaba $ 16.800 (más $ 3 mil de expensas), y hoy están pidiendo $ 29 mil. En estos casos, comentó, les pide a los inquilinos que vean un poco cómo está el mercado y propongan un valor razonable, para acercar a las partes.
Ahora, añadió, un departamento de un dormitorio, en las afueras, ronda los $ 18 mil. Esta circunstancia, sumada a que algunos negocios cerraron, está favoreciendo a que algunas personas alquilen locales comerciales para vivienda y los acondicionen tipo loft, ya que un local céntrico de 60 metros puede costar $ 18 mil mensuales y la superficie es mayor.
Puelles Milán, por su parte, señaló que, pese a que la rentabilidad para el propietario es de las más bajas de la historia, es la primera vez en años que el valor de los alquileres se actualizó por encima de la inflación, en el orden del 45%. Y no sólo se siguen alquilando, sino que, en sus 25 años de ejercicio, nunca había visto colas para ver un inmueble ni que los inquilinos lleguen con la carpeta con toda la documentación bajo el brazo, para poder concretar la operación de inmediato.
Esta desesperación, indicó, se debe a que la oferta ha caído un 40%. Esto, porque ahora el monto mensual se actualizará por una fórmula y no por el acuerdo entre partes, y porque la ley también fijó la obligatoriedad de registrar los alquileres en AFIP. Ante esto, muchos han optado por sacar su propiedad de alquiler y venderla; aunque el mercado de compra-venta está bastante paralizado, por la incertidumbre y la ausencia de créditos hipotecarios.
Rosta indicó que, ahora, quien tiene una propiedad en alquiler debe pagar el 3% de Ingresos Brutos e inscribirse en el monotributo. Por otra parte, el inquilino podrá deducir, si paga Ganancias, hasta $ 67.071,36 al año.
Desde el sector confían en que se considere realizar la modificación propuesta por el Consejo Federal del Colegios Inmobiliarios de Argentina (CoFeSi), que implica volver atrás con los puntos de la ley que han impactado negativamente en el mercado de alquileres.
