La reciente modificación de la ley de alquileres aprobada por el Congreso está tardando un poco más de lo esperado en ser aceptada por todas las partes. Los cambios en esta legislación han traído una serie de ajustes que están siendo incorporados de manera pausada en el mercado de alquiler de viviendas.
El sector inmobiliario advierte que, en esta transición está siendo más lenta de lo que se preveía, en muchos casos los propietarios sacan los inmuebles del mercado.
Por otro lado, se encuentran los pocos que siguen ofreciendo sus propiedades en alquiler pero hay un modificación en el precio a la hora del ingreso a la vivienda. Este canon es del 35% actualmente, es decir si un departamento costaba $100.000 con la implementación de la reforma cuesta $135.000.
En este escenario, los primeros contratos que se rigen por las novedades normativas están comenzando a surgir. Mientras algunos actores del mercado se esfuerzan por comprender y aplicar las modificaciones en la ley de alquileres, otros están optando por solicitar prórrogas a la espera de lo que pase luego del balotaje.
Baja oferta en alquileres
La poca oferta y la alta demanda en los alquileres no es algo nuevo, desde hace meses las personas que no tienen una vivienda propia tienen inconvenientes para conseguir donde mudarse. Sin embargos, los cambios introducidos a la normativa, como los ajustes cada seis meses, el cálculo de la actualización que será el menor valor que surja de aplicar el 90% del Coeficiente de Variación Salarial (CVS) publicado por el INDEC o el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) del Banco Central, la obligatoriedad de celebrar el contrato en pesos, los beneficios impositivos para los propietarios, entre otras cosas, no han modificado el escenario.
Eduardo Rosta, presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza, se refirió a la baja disponibilidad de unidades alquilables: “Hay mucho menos que antes, te diría que la mitad. Imagínate que, por ejemplo, habíamos llegado a un promedio que, de cada 100 propiedades, ocho eran para alquilar. Ahora de cada 100 propiedades dos son para alquilar. Entonces, la verdad que no ha sido para nada positivo la modificación que se produjo a la ley”, dijo.
Por su parte, Roberto Irrera, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza, afirmó: “El mercado sigue tranquilo, realmente no hemos tenido mayor oferta, porque en realidad creo que va a demorar en que tome su ritmo. No hay oferta, lamentablemente no tengo reposición”.
El corredor inmobiliario adjudica esto a una crisis habitacional. Antiguamente, el Instituto Provincial de la Vivienda (IPV) construía en forma masiva y las personas podían acceder a eso. También adquirían viviendas por el Banco Hipotecario, a través de las cooperativas, mutuales y además habían líneas de crédito independientes. “Hoy todo eso no existe”, aseguró Irrera.
Por su parte, el presidente de la Federación de Inquilinos Nacional, Gervasio Muñoz, comentó que se trata de un fenómeno mundial, no solo del país: “La oferta de alquileres para vivienda permanente viene bajando desde 2017, cuando se da la gran devaluación. Luego, en pandemia el alquiler turístico frenó y cuando salimos de la pandemia volvió a aumentar, por lo tanto, la oferta no tiene que ver con la ley de alquileres, sino que no sería un problema mundial. El problema de la vivienda en alquiler sería un fenómeno nada más que de la Argentina y tiene que ver obviamente por la crisis económica y por las nuevas modalidades que hay de rentabilidad en el mercado inmobiliario”.
Qué pasa si gana un candidato a presidente que no apoya esta ley
La reforma de la Ley 27.773 se aprobó en el Congreso con un fuerte apoyo del oficialismo. En oposición, el candidato Javier Milei votó en contra de la modificación. Para el libertario, los mercados se deben autorregular y el Estado no debería estar presente en un acuerdo entre partes.
Por este motivo, muchos propietarios están a la espera de lo que sucederá el 19 de noviembre con los resultados del balotaje. Ya que para muchos la ley puede ser derogada para hacer una nueva. “Los propietarios son quienes están ahí a la espera de, si pasa algo. A la espera de nada, porque realmente, por más que pasen las elecciones, realmente la ley ya está aprobada”, comentó Roberto Irrera.
En cuanto a las expectativas de los propietarios por las elecciones, Rosta aseguró: “En principio si hay expectativa, porque, al unirse en alianza Milei y Bullrich, se recuerda que los dos estaban en contra de dicha ley. Y Massa también decía lo mismo, que la ley había que modificarla. Entonces, es muy probable que eso termine sucediendo en algún momento”.
Se celebran contratos con la reforma, pero a mayores costos
Con la publicación en el Boletín Oficial, la ley se oficializó. Pero con apenas unos días de vigencia se han firmado pocos contratos bajo esta reglamentación. Uno de los puntos que sostienen los propietarios es que al cambiar la indexación lo que reciben por el alquiler es más bajo.
Desde los sectores que aprobaron la reforma quisieron compensarlo con el aumento semestral, en vez del anual, y una quita de impuestos impositivos. La respuesta a esto fue que los precios bases de los alquileres han aumentado un 35% para “ganarle” a ese dinero que no van a percibir.
Actualmente, los precios de los inmuebles varían según la cantidad de habitaciones y la zona. Según el presidente de la Cámara Inmobiliaria, Roberto Irrera, “un departamento de un ambiente aproximadamente está entre los $110.000 y $120.000, una casa con dos dormitorios $170.000, y una casa de tres dormitorios va arriba de los $220.000″.
“Es muy reciente, hace días está vigente la ley y el mercado inmobiliario hace todo lo posible para incumplir cualquier ley que exista. En algunos casos ya hay y por supuesto que todo inquilino que firma contratos por tres años con un índice oficial, está más que contento”, confirmó Gervasio Muñoz.
Por su parte, Irrera, agregó cómo está la situación desde el sector inmobiliario: “Hay una realidad, no todos son empresarios como los legisladores prevén. En su mayoría creen que todos los que tienen alquileres son potentados. La mayor parte de la gente que tiene alquileres, te diría casi un 90%, es gente que se hizo una propiedad pequeña como para ayudarse a la jubilación. Qué quiero decir con esto, que la persona que realmente no tiene para vivir termina resignando y haciendo contratos con la ley nueva. Y nosotros no nos queda otra alternativa que hacerla cumplida”.
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