Son pocos los sectores que han escapado, en los últimos tiempos, a la incertidumbre y el efecto de ciertas medidas del Gobierno, pero el de los alquileres se ha visto particularmente afectado por una ley que modificó las reglas de juego en 2020, una modificación que entró en vigencia un mes atrás y ahora un anuncio de que volverá a cambiar la regulación. Es que una de las primeras medidas planteadas por el presidente electo, Javier Milei, apunta a la derogación de la normativa actual para que los contratos se realicen a partir del acuerdo entre propietarios e inquilinos.
Este anuncio generó, una vez más -y como ya había sucedido cuando todo parecía indicar que la modificación de la ley 27.551 era inminente-, una cierta paralización de las operaciones, porque los dueños de las propiedades cuyo contrato se está por vencer no quieren renovarlo por otros tres años en el marco de la ley vigente (la 27.737, que modificó la 27.551), sino que prefieren esperar a la posible derogación.
Sin embargo, desde el sector de los corredores públicos inmobiliarios ven con buenos ojos la posibilidad de que se derogue la ley y se retome el acuerdo entre las partes como vía de definición de las condiciones del contrato. Esto, ya que entienden que, si sube la rentabilidad de los alquileres, se recuperará la oferta y esto hará que los precios disminuyan, porque los inquilinos tendrán más opciones para elegir.
Qué pasó con la ley actual
Eduardo Rosta, presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza, señaló que la reciente modificación de la ley, que entró en vigencia el 18 de octubre, profundizó aún más la retracción del mercado y provocó que muchos acuerdos se hicieran fuera de la ley, como un pacto entre partes (aunque después hayan retornado a las inmobiliarias para que se encarguen de la administración o resuelvan conflictos que surgieron).
Mientras que los contratos que se firmaron en el marco de la ley tomaron como precio de inicio del alquiler un monto 30 a 35% superior al valor de mercado, porque la evolución del índice Casa Propia queda muy por detrás de la inflación. Rosta recordó que, para su cálculo, se toma el CER (Coeficiente de Estabilización de Referencia) o el CVS (Coeficiente de Variación Salarial); el que haya sido menor. A su vez, se realiza un promedio de los últimos seis meses y, sobre eso, se define el 90%.
El cálculo reciente arroja que la variación semestral -la nueva ley incorporó el ajuste cada seis meses, en lugar de anual como la normativa de 2020- ronda el 37% al 38%, mientras que el Índice de Contratos de Locación viene dando entre 63% y 67%. Como el dueño de la propiedad anticipa esa pérdida, compensa con un valor inicial superior. Es decir, planteó, pese a que se buscó proteger a los inquilinos, se los volvió a perjudicar.
Qué pasaría con la derogación
Rosta indicó que la propuesta de Milei de derogar la ley ha tenido buena aceptación, en general, en el mercado, aunque haya generado un nuevo freno en la renovación de contratos. Pese a esto, consideró que la mayor oferta en el mercado va a favorecer que los ajustes vayan acompañando los ingresos de los inquilinos; mientras hoy, al haber tan pocas propiedades disponibles, se ven obligados a pagar importes más altos.
De todos modos, señaló que esto no se producirá de modo inmediato, porque las leyes no las puede derogar el presidente, sino que el debate debe darse en el Congreso. Además, planteó que, si se deroga la normativa actual, las indexaciones de los contratos habitacionales quedan prohibidas por otra ley de los ‘90. Antes de 2020, detalló, se generaba un contrato escalonado en la que se establecían de antemano los montos mensuales a pagar y cómo se modificaban cada seis meses o un año, pero con una inflación tan alta es muy difícil establecer un ajuste para los próximos tres años, por lo que se deberá resolver esto.
En cuanto a cómo podría darse este incremento de la oferta, el titular del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza explicó que hay muchas propiedades que llevan un tiempo en venta y están desocupadas, pero que, si aumentara la rentabilidad, podría haber inversores interesados en comprarlas para alquilar. Por otra parte, indicó que, con la construcción en seco, se puede construir una casa de 35 m2 en seis meses.
Y añadió que la mayoría de las personas saben que su jubilación no les resultará suficiente, por lo que, quienes tienen una cierta capacidad de ahorro, y siempre que existan reglas claras para alquilar, compran propiedades para poder complementar ese haber jubilatorio con una renta en un futuro.
Roberto Irrera, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza, opinó que no se va a poder derogar en su totalidad la ley, por la imposibilidad de indexar los contratos (establecida en la ley de convertibilidad), que sí había permitido la 27.551. Y coincidió en que no es tan sencillo el proceso, porque deberá discutirse en el Congreso.
Otro de los temas que mencionó el presidente electo es que liberará el mercado de alquileres para que los contratos se puedan celebrar en cualquier moneda (hoy, el monto sólo puede fijarse en pesos). Sobre esto, Irrera manifestó que, si logra bajar la inflación, el que los acuerdos se realicen en dólares no va a ser el primer objetivo de los propietarios.
Recordó que la ley 23.091 estuvo vigente 36 años y que nunca hubo inconvenientes con la oferta, como se produjeron con la aprobación de la “nueva”, en julio de 2020. En este sentido, planteó que, si la derogación favorece que haya más propiedades en alquiler, “bienvenido sea”, porque en este momento no hay y los inquilinos a los que se les vence el contrato y el dueño no se les renueva, se quedan sin opciones.
También subrayó que, más allá del alquiler, cuando el mercado de locaciones tiene movimiento, esa actividad se traslada al sector de la construcción y a trabajo para albañiles, plomeros, pintores, entre otros oficios, y ventas para diversos comercios. Asimismo, indicó que las propiedades que están en venta volverían a alquilarse, ya sea por los propietarios o porque las compraría alguien para alquilar, con lo que también se reactivaría la compraventa, que está muy tranquila.
Por otra parte, estimó que los valores de los alquileres, como ya no será necesario esperar seis meses o un año para una actualización, se mantendrán, en lugar de subir. “Difícilmente van a aumentar los montos, porque el inquilino va a poder elegir. Cuando hay oferta, puede optar”, expresó.
Santiago Debé, representante por Mendoza en la Cámara Argentina de Propietarios de Bienes Raíces, manifestó que la ley que se aprobó en octubre para intentar reparar las distorsiones que había generado la de 2020 empeoró la situación. “Siempre hemos defendido la libertad y autonomía de las partes al celebrar un contrato. El Estado está de más. Por lo tanto, la derogación es el camino correcto”, planteó.
