En años electorales, por lo general, el mercado inmobiliario se muestra cauto y expectante. Sin embargo, 2015 ha tenido signos diferentes. Y es que en vistas del cambio de Gobierno nacional y provincial -sin importar el tinte político- los ahorristas temen dejar su dinero en el banco, ya sea en plazo fijo o caja de seguridad y -pese a las distorsiones que viene imponiendo el cepo cambiario- han preferido volcarse al ladrillo, que les brinda mayor seguridad.
Frente a esto y a que -según fuentes del sector- los precios de las unidades han bajado entre 8% y 12% es que las ventas de inmuebles, principalmente de departamentos y dúplex de 1 y 2 dormitorios, muestra una reactivación de las transacciones de alrededor del 35% en comparación con el año pasado, cuando el mercado estaba paralizado.
Estos datos de desprenden tanto del censo que realiza el Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza, así como de las declaraciones de los directivos de las empresas del sector.
En tanto, Miguel Ángel Astorga, presidente de esa entidad y titular de Astorga y Asociados, describió que en los últimos meses el ahorrista ha comenzado a tener mayor confianza y prefiere resguardar sus ahorros en un bien tangible y durable. De este modo, especificó que el mercado de propiedades que tienen valores menores al millón y medio de pesos se está moviendo a buena velocidad, a pesar de que las negociaciones son más lentas que en otros períodos. En el caso de los inmuebles con valores superiores a $ 1,5 millón el mercado continúa paralizado en alrededor de 90%.
En base al relevamiento que hace el Colegio, Astorga detalló que hoy el mercado se está moviendo principalmente por las ventas de dúplex y departamentos de uno y dos dormitorios de aproximadamente 60 metros cuadrados y, sobre todo, de "aquellos que tienen cochera, que es lo que marca tendencia”.
Cuando se habla de porcentajes, estimó el directivo, que los llamados y consultas muestran signos de reactivación de más del 65%, mientras que en operaciones concretas es del 35%. Sin embargo, aclaró que muy lejos se está de los números positivos que dejara el ciclo 2003 y 2007. Desde octubre de 2011, cuando comenzaron las restricciones a la compra y venta de dólares, el mercado inmobiliario venía en franca decadencia debido a los precios atados al dólar y al encarecimiento de los inmuebles.
Incertidumbre
El ex presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios, Santiago Debé, que además es propietario de la firma que lleva su nombre, aseguró que al aproximarse un cambio de Gobierno, "el pequeño ahorrista se está volcando nuevamente a la seguridad tradicional que le brinda el ladrillo". Es por esto que también estimó que hay una reactivación del mercado, por lo que fue optimista en el sentido de que luego de cuatro años, hoy se visualizan signos de recuperación.
Asimismo, Antonio Rez Masud, de la inmobiliaria Rez Masud, hizo hincapié que a comienzos de año el mercado mostraba algunas señales positivas, ya que las consultas por Internet y por teléfono repuntaron desde enero en comparación con 2014. "Todos estos contactos recién se hicieron efectivos en transacciones a partir de junio, que es cuando comenzamos a notar un repunte cercano al 35% en el mercado inmobiliario en general", subrayó el empresario al tiempo que detalló que cree que, a partir de ahora, el año terminará con mayor incremento en las ventas. Esto es porque considera que muchas de las operaciones se cerrarán en diciembre, luego de las elecciones.
Además, un punto que indicó Miguel Astorga es que el motivo de este repunte -además de las elecciones- está en que los propietarios bajaron las expectativas de los precios en los que pretendían recibir por sus unidades, por un lado, “con el objetivo de concretar la operación y por el otro, porque la oferta creció considerablemente”.
“El inmobiliario es razonable de que las expectativas de los precios que buscan percibir no coincide con la realidad del mercado. Por esto, es que se reacomodaron los precios, situación que no pasó en 2014 cuando no se bajaban y, si no lo vendían a ese precio, preferían quedarse con la unidad. En cambio, hoy los valores están entre un 8% y 12% por debajo del año pasado”, detalló Debé.
En este sentido, Astorga ejemplificó que en 2014 un departamento de dos dormitorios estaba aproximadamente a 900 mil pesos, hoy se venden entre los $ 750 mil y $ 800 mil. El precio, no obstante, está condicionado por la zona y algunos departamentos pueden costar más.
Concordó Debé, al tiempo que estimó que entre oferta -lo que el propietario requiere- y contra oferta -por lo que se termina haciendo la negociación- hay una diferencia de precios del 15% y es entonces cuando se concreta la operación.
Se acentúa la baja en el alquiler de oficinas y comercios
Se podría decir que la demanda para alquilar locales comerciales y oficinas tienen una caída en su demanda de alrededor del 95%. Propietarios de inmobiliarias aseguraron que lo que sucede en el caso de los locales comerciales responde nada más ni nada menos que al proceso recesivo del comercio.
Según el presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza, Miguel Astorga, para que a un comerciante le sea rentable un negocio el alquiler debería representar el 8% de la venta bruta. Sin embargo, "lo que está pasando hoy en día -según el directivo- es que ese porcentaje se ha elevado por las bajas ventas. Por lo que creo que hasta que el dinero que tiene en el bolsillo el consumidor no se vuelque al comercio, cada vez se verán más locales vacíos".
Según las estadísticas de la entidad, cada 45 días 2 locales comerciales se cierran y estos no sólo no se vuelven a ocupar sino que el propietario de dicho espacio no se traslada a otro sitio, sino “que deja el negocio, o vende sin disponer de un lugar físico”.
Este panorama al cual hizo referencia Astorga, fue el que describió también Santiago Debé. “Lo que ocurre con los locales comerciales y alquiler de oficinas es totalmente lo contrario con el mercado inmobiliario de inmuebles. Para este empresario, la caída en la demanda -respecto a un año y medio atrás- es de un 50%. Además, acentuó que lo mismo sucede con el alquiler y demanda de oficinas, que están retraídas en más de un 98%.
