Al momento del balance 2017 el fenómeno de préstamos hipotecarios, sobre todo en UVAs, están al tope del ránking.
Pero, pese a traccionar hasta 80% de la compraventa en Mendoza, tiene claroscuros como el reajuste de los precios conforme se demoran los desembolsos de los bancos, pero también por una tendencia paulatina a dolarizar los montos e incrementar la exigencia del pago de reservas o señas que prácticamente se triplicaron.
Los dueños de las propiedades no quieren perder frente a la escalada del tipo de cambio y por eso endurecen condiciones más allá de cuándo y cuánto liquiden los bancos a los solicitantes de créditos.
Por caso, el pedido de reservas trepó de 10% hasta 35%, mientras que para cancelar saldos ya se exige moneda extranjera, con los consecuentes roces entre las partes.
“El problema es el tironeo entre vendedor y comprador, lógicamente limitado a lo que le da el banco aún con demoras. Por el lado de los dueños, o reclaman cobrar la diferencia en dólares, o en pesos equivalentes a la cotización del día, que al final terminan cambiando por moneda norteamericana”, describe Miguel Astorga, presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios.
En lo que respecta al 35% mínimo de seña, según Astorga se explica por la brecha entre la tasación del banco emisor del crédito y el valor de la propiedad.
Asimismo, observa que los cambios de condiciones “son algo pasajero, atado a las fluctuaciones del dólar. Hay que tener claro que en Mendoza el 90% de las operaciones son en pesos”.
Sigue el ajuste
Más allá del mercado cambiario, subsisten las quejas porque los bancos demoran más de 90 días, y eso infla o derrumba operaciones. En concreto, vendedor y comprador, al firmar boleto, pactan una actualización (inflación, dólar, paritarias) del 2% a 3% mensual añadiéndole condimento a un mercado con ritmo de crecimiento en el 2018.
Según datos del sector, hasta mitad de año 25% de las operaciones se hacían con financiamiento bancario. Al amanecer del nuevo año la relación creció notablemente, pero se advierte un cuello de botella por falta de oferta.
Roberto Irrera, de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza (CIM), observa que “hoy, el 50% de las ventas se hacen con financiamiento. Y al mercado le hace bien porque se da en paralelo con la decisión del que vendió, que al mismo tiempo busca reinvertir y así el capital sigue circulando”.
Por su parte, Astorga le pone números precisos. “De cada 10 consultas que se reciben, 7 u 8 son de gente que gestionó un crédito hipotecario. Indudablemente hay un crecimiento, aunque no todos los inmuebles están aptos y ya se percibe que llegaremos al primer trimestre de 2018 sin propiedades financiables. Cuando el tipo de cambio vuelva a la normalidad lo que se mantendrán son las actualizaciones mensuales”.
Subas y falta de oferta
Cada vez es más común el malestar de los solicitantes. “Vimos una casa que me gusta y en el banco vienen prometiéndome hace más de un mes que iba a estar la plata, pero nada. Por eso ya perdimos una oportunidad y además los precios van subiendo”, cuenta María, madre de una beba, que junto a su marido es parte de la legión de mendocinos que se aferran a los hipotecarios en UVAs que tienen que armarse de paciencia.
Desde los bancos no niegan que el aluvión de solicitudes pone el sistema al límite. El tiempo pasa y la aprobación final puede llevar hasta 120 días y más según el caso.
“Pasados los primeros noventa, el propietario aplica una actualización para no resignarse a perder. Consiste en un pacto con el potencial comprador, por el cual se pondera la variación del dólar y la inflación acumulada en un mercado en el que los precios se ajustaron alrededor de un 10% por ejemplo en el caso de departamentos en algunas zonas”, analiza Irrera.
Si bien los umbrales crediticios están entre $ 1,4 millón y $ 2 millones, el grueso de la demanda en Mendoza según los operadores se concentra entre $ 1,2 millón y $ 1,4 millón propios de viviendas de 2 y 3 dormitorios en el Gran Mendoza. Justamente las que parecen destinadas a agotarse.
Con todo, para Astorga, la práctica de actualizar valores “es muy incipiente, pasa cuando todavía hay resabios de una inflación de dos dígitos y porque también hay una oferta restringida. Cuando se trata de un trabajador en relación de dependencia, es común que el dueño considere el porcentaje de la paritaria para adecuar el precio”.
Cambio de paradigma
Si se tiene en cuenta que desde agosto, y de acuerdo a la zona, las cotizaciones crecieron entre un 8 y 12%, sumar otros 2 puntos más por la falta de liquidez no es poca cosa.
A tal punto que los agentes empiezan a reclamar cambios en el criterio de financiamiento a los bancos, sobre todo el Nación, que lidera el flujo de otorgamientos en el mercado local.
Fue lo que reclamó la CIM a Roberto Moreau, gerente de la Banca Individuos y miembro del directorio del banco antes de terminar 2017. Según Irrera, “se necesita un cambio de paradigma, dado que ya no se encuentran propiedades en esos rangos para financiar, sobre todo de 3 dormitorios.
Es necesario flexibilizar criterios, desde la antigüedad de las viviendas a considerar que tiene que haber más crédito para construir e incrementar la disponibilidad de inmuebles”.
Por su parte, Astorga advierte que el crédito para desarrolladores devela un desfase entre los 36 meses de plazo y los 18 de la obra.
“En cierto modo producto del colapso, el mercado locativo seguirá andando bien. Pero los bancos van a tener que aggiornarse y es esperable una suba de tasas. Además, es esperable que el límite de 15 a 20 años de antigüedad, con un promedio de disponibilidad de viviendas de 30 años o más, llegado el momento se flexibilice”, vislumbra el titular del Colegio de Corredores.
Sobre la proyección de precios para 2018, en el mercado descartan una tendencia alcista preocupante. Nadie duda que la relación cuota-ingreso del 30% se mantendrá inamovible para disipar turbulencias.
