Los créditos expresados en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA) fueron lanzados en marzo de 2016 y se convirtieron en un "boom" entre principios de 2017 y mediados de 2018. Hoy, los bancos ya no los ofrecen y quienes los tomaron reclaman una solución antes de febrero a una deuda que creció 170% en menos de tres años.
En principio, los créditos UVA se presentaban como una buena alternativa para quienes se encontraban alquilando y no podían acceder a un crédito tradicional, ya que en teoría, pagarían una cuota similar al valor de un alquiler. Sin embargo, al estar atadas a la inflación, las Unidades de Valor Adquisitivo se volvieron "impagables".
El 31 de marzo de 2016, cuando el Gobierno lanzó los préstamos hipotecarios, las UVAs valían $ 14,05. Un año más tarde, ya habían aumentado a $ 17,68 y en la actualidad cotizan a $ 47,87. Es decir que las Unidades de Valor Adquisitivo acumulan 239% de incremento desde el lanzamiento de los préstamos y 170% de aumento desde el "boom" de 2017.
Deuda creciente
El encarecimiento de las UVAs es tan pronunciado, que los tomadores de préstamos -aun estando al día- deben cada día más. Quienes solicitaron $ 1 millón en 2016, por ejemplo, obtuvieron 71.174 UVAs, de las cuales ya han pagado cerca de 9.000. Hoy, les resta abonar 62.174 unidades, que con su valor actual, equivalen a un valor de $ 2.976.269, cifra que prácticamente triplica el capital solicitado.
Esta distorsión de los préstamos, fue en contra de su atractivo inicial. "Las operaciones con los créditos UVA se cayeron entre mayo y junio de 2018, cuando se produjo la primera gran devaluación. Eran lo que estaba motorizando el mercado inmobiliario, pero los bancos comenzaron a pedir un mayor nivel de ingresos (que los tomadores pudieran acreditar salarios más altos), modificaron muy poco la cantidad de dinero que prestaban y las cuotas se volvieron muy altas en relación a los ingresos", señaló Estanislao Puelles, titular del Colegio de Corredores Público Inmobiliarios de la provincia.
De acuerdo con el corredor, quienes hicieron operaciones en 2017 cerraron buenos negocios, porque las condiciones eran distintas (los bancos prestaban a tasas muy bajas), pero quienes pidieron préstamos durante el primer semestre de 2018 se enfrentan hoy a otro panorama.
Autoconvocados UVA
Las diferencias entre el dinero que se solicitó y el dinero que se debe, así como la cuota que se comenzó pagando y la que se abona en la actualidad (314 uvas eran $ 5.551,52 en marzo de 2017 y hoy equivalen $ 14.990) dieron pie a reclamos de los tenedores del crédito.
"En el grupo somos 200 los afectados pero calculamos que hay 10.000 en Mendoza, incluyendo los 3.000 que tienen viviendas sociales ajustadas con el mismo sistema", comentó Leticia Katzner, integrante del grupo Autoconvocados Hipotecarios UVA Mendoza.
El grupo nació hace poco más de un año, cuando se produjo la primera devaluación y se encontraron con que el capital (la vivienda) no se correspondía con el capital adeudado y que "ni vendiendo la casa lograban salir de deudas".
Hoy buscan que el Gobierno quite el sistema de indexación, a fin de lograr cierta previsibilidad en una deuda que mantendrán por al menos los próximos 27 años (para quienes sacaron el crédito en 2017).
"El congelamiento nos da una pauta de que el Ejecutivo está apurando una decisión de fondo. Nosotros pedimos ser convocados antes de que la tomen porque piden 'un esfuerzo compartido' y a nosotros ya no nos queda resto", señaló Katzner.
Leticia es investigadora del Conicet y sacó su crédito en 2018. Comenzó pagando una cuota de $ 8.500 por mes, pero un año después, el valor ya era de $ 15.000 mensuales. Si bien su situación personal no es "tan angustiante" como la de algunas familias con las que se encuentran en el grupo, advierte que la relación entre cuotas e ingresos quedó dispar desde hace mucho tiempo.
"La prueba de que esto fue un fracaso es que a los seis meses de comenzar a pagar ya nos solicitaron extender el plazo. Yo lo saqué a 30 años y tengo 38, lo voy a terminar de pagar a los 68 años, cuando quizás ya tenga nietos. Extenderlo no es una opción", cerró.
Congelamiento de cuotas
Durante los últimos días del 2019, el Banco Central acordó con el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación Argentina extender durante el mes de enero de 2020 el congelamiento de cuotas que anunció el gobierno de Mauricio Macri en septiembre del año pasado para "acompañar a quienes compraron su casa a través de un crédito hipotecario UVA".
A través de un comunicado, el BCRA recordó que "el beneficio tenía fecha de vencimiento al 31 de diciembre, e implicaba el mantenimiento de la cuota a valor de agosto de 2019". A esto agregó que se conformará una "comisión para evaluar el desempeño y las consecuencias del sistema de préstamos ajustables por UVA para la adquisición de viviendas y sus consecuencias sociales y económicas, atendiendo al criterio de esfuerzo compartido entre acreedor y deudor".
Al momento en que se congelaron las cuotas, cada Unidad de Valor Adquisitivo cotizaba a $ 39,23 y a la fecha tienen un valor de $ 47,87. Así, sin congelamiento, las cuotas deberían haber aumentado alrededor de un 22%.
No obstante, el congelamiento no alcanza a todos los beneficiarios, sino solo a aquellos que tomaron créditos para la compra de propiedades valuadas en hasta 140.000 UVAs, es decir $ 2.475.200 a marzo de 2017, cuando se produjo el denominado "boom de los créditos hipotecarios", y la unidad equivalía a $ 17,68.
Según el corredor inmobiliario Santiago Debé ese monto era suficiente para adquirir una casa "en un lindo barrio, de dos o tres dormitorios, o un departamento de dos dormitorios, en ubicaciones buenas de Godoy Cruzo o Guaymallén".
A la fecha esa cantidad de unidades de valor equivalen a $ 6.683.600 y según Debé, deberían dividirse por $ 78 (dólar celeste) para comparar el valor de la vivienda con el que tenía en 2017 (85.687 dólares). Atendiendo a que hoy una unidad habitacional de dichas características cuesta alrededor de U$S 70.000, se observa que el precio ha sido desplazado.
"En 2017 había una buena oferta con respecto a la demanda. Se produjo un boom de ventas y las propiedades preferidas eran las de siempre, departamentos (por un tema de inseguridad), o casas de dos o tres dormitorios", comentó Santiago Debé.
Cuotas a precio de alquiler
Según explicó Santiago Debé los alquileres tienen rangos de precios muy variables, pero si se utilizan los departamentos como unidad de medida (por tener similares características entre ellos, por ejemplo en una torre), se podría estar hablando de entre $7.000 y $10.000 para uno de un dormitorio y de alrededor de $15.000 para uno con dos dormitorios.
En cuanto a las casas, una vivienda modesta en barrio Unimev puede requerir de un pago mensual de entre $15.000 y $17.000 para ser alquilada.
Sin embargo, según advirtió Estanislao Puelles, casas mejor ubicadas y muchas de las que se vendieron con los créditos UVA, hoy se están alquilando por alrededor de $ 25.000, por lo que en algunos casos los propietarios perdieron con respecto a la cuota que estarían pagando y en otros, se mantuvieron dentro del mismo valor, pero en todas las situaciones, el dinero se destina a capitalización.
"En las operaciones que cerrábamos en 2017, el valor de la cuota era de un 50% del precio de un alquiler. En muchos casos se equiparó", explicó el titular del Colegio.
UVA para automotores
Los préstamos atados a la inflación llegaron también al mercado automotor. Los tomadores de créditos se enfrentan a los mismos problemas de cuotas "desvirtuadas" y esperan una solución por parte del Gobierno Nacional.
Mercedes escribió en el grupo de Autoconvocados que se formó en Facebook y del que participan personas de todo el país: "Comencé pagando $ 4.500, hoy pago $10.116 y saqué un crédito de $ 174.800. Llevo canceladas 23 cuotas y debo $ 242.500".
A la situación de Mercedes se suman otras como las de Pablo, quien señaló que en febrero de 2017 sacó un crédito bajo la misma modalidad por un valor de $ 320.000, por el que comenzó pagando $ 8.038. Al 31 de diciembre de 2019 su deuda ascendió a $ 302.732 y se encuentra pagando $ 20.980,67 mensuales.
En el caso de las viviendas, Leticia Katzer señaló que el congelamiento por 30 días les da esperanzas de que se encontrará una solución durante este mes, pero para el resto de los deudores en UVA -como los de automotores- todavía no hay indicios de un acuerdo.
