El nivel de morosidad en el pago de las expensas ronda actualmente el 30% en Mendoza, cuando lo habitual es que se ubique en el orden del 20%. Eso quiere decir que tres de cada diez viviendas tienen dificultades para poder pagar las cuotas establecidas por los consorcios.
Lo más preocupante es que no sólo se trata de personas que no pagan uno o dos meses y luego se ponen al día, sino que también hay muchos casos en los que se comienzan a acumular varias cuotas impagas, hasta llegar a juicio. Esto complica la administración de los consorcios, ya sea de edificios de departamentos o de barrios cerrados, porque deben seguir cumpliendo con el cronograma de pagos al personal, por ejemplo, lo que ha generado que muchos estén al límite o incluso en rojo.
Más que lo habitual
Alejandro Orlando, coordinador del interior de la Asociación Inmobiliaria de Edificios de Renta y Horizontal, manifestó que la morosidad promedio en Mendoza se ubica por encima del 30%, cuando lo esperable es que sea del 20%. Adjudicó esto a que, con la situación económica actual, una de las primeras cosas que deja de pagar el consorcista son las expensas.
La falta de pago, planteó, genera un problema bastante serio, porque la administración tienen un esquema y un ritmo de pago que le permite mantenerse al día con las obligaciones, pero cuando los ingresos no se corresponden con los cargos fijos, comienzan a entrar en una "espiral" de deuda. Es que, por ejemplo, si no pagan un servicio, como es la luz de los espacios comunes, les cobran intereses.
Orlando detalló que un relevamiento que realizaron en todo el país, arrojó que las tarifas de servicios públicos representaban, en febrero de 2016, un 4,22% del total de gastos de un edificio, mientras en mayo de 2019 creció a 8,92%. En cuanto a la suba de las expensas, en el mismo período subieron un 111,5%, cuando la inflación fue de 269,96%.
Jorge Hernández, presidente de la Fundación Reunión de Administradores, coincidió en que, a fin de mes, alrededor de 28 y 30% de las expensas queda impaga. También, que apenas 40% de los consorcistas paga antes del día de vencimiento -sea el 10 o el 15 de cada mes. Si bien el dato surge de un relevamiento nacional, confirmó que Mendoza sigue la misma tendencia.
Esto implica que, por un lado, hay quienes no cumplen con la fecha estipulada y además, la morosidad va aumentando periódicamente. "Eso provoca que en ocasiones se deban subir las expensas a los que pagan, para cubrir a los que no lo hacen", reconoció.
Juicios y deudas graves
A este panorama se suma una situación que no era habitual hasta ahora: las deudas crónicas. Es decir, personas que no cancelan al mes siguiente, sino que van acumulando meses impagos hasta que el consorcio le inicia un juicio; lo que suele ocurrir luego de tres a seis meses de morosidad, ya que a los dos años prescribe la deuda.
Esto, explicó Hernández, impacta en la administración y cada vez se ven más consorcios con un nivel de caja cero o incluso en rojo, ya que se les ha ido agotando el dinero que tenían para afrontar los gastos -sueldos, cargas sociales, seguros, honorarios del administrador, artículos de limpieza, tarifas- antes de recaudar las expensas. Esto se trata de erogaciones habituales; aún se complica más cuando se trata de una extraordinaria, para lo que es necesario tener un fondo de reserva.
Por otra parte, señaló que no hay una referencia de precios para contratar servicios y que no se puede negociar un valor con los proveedores. A modo de ejemplo, comentó que por construir un tanque contra incendios de hormigón armado, de 40 mil litros, están pidiendo (en Ciudad de Buenos Aires) de 400 mil a 1,9 millones de pesos. Para reparar el techo de un baño se cobra entre 1.500 y 4 mil pesos el jornal, de modo que los administradores tienen dificultades para conseguir tres presupuestos razonables.
Otro inconveniente que está generando este contexto, planteó Hernández, es que los dueños de locales comerciales en los edificios de departamentos -estas unidades suelen pagar un valor mensual considerablemente más elevado que las de vivienda- están reclamado que no se les cobren gastos como el de mantenimiento del ascensor. Pero explicó que no es tan sencillo dejar de hacerlo, ya que la medida debe contar con el aval del 100% del consorcio.
Carlos Di Doménico, quien administra edificios y barrios privados, comentó que afortunadamente no ha notado un incremento marcado en la morosidad, pero que sí que las personas, en lugar de pagar del 1 al 10 o al 15, lo hacen más cerca de fin de mes. Por eso optó por fijar intereses para quien no cancela hasta la fecha de vencimiento.
