Desde hace unos tres meses, un segmento del negocio inmobiliario está generando mayor interés en mendocinos: los proyectos desde boca de pozo. Es decir, aquellos en los que los particulares participan desde el inicio de la obra. Tanto desarrolladores como corredores públicos inmobiliarios de la provincia destacaron que el flujo de consultas ha aumentado desde mayo al presente.
“La modalidad de venta en pozo es cada vez más utilizada por el cliente final. Antes era muy raro que alguien compre departamento en pozo, pero con el tiempo los desarrollistas logramos ir consolidando ésta propuesta. Generalmente los que invertían y siguen invirtiendo en pozo son los inversionistas, pero hace unos años comenzamos a observar que los usuarios finales cada vez más compran en pozo. Las ventajas que tiene al comprar en pozo es que el cliente accede a un plazo de financiación y precios que no los tiene cuando compra una unidad terminada. El valor de una unidad en pozo es entre un 15 y 30% menos en dólares, al entrar en esta instancia que cuando está terminada, por lo que para el inversor que puede invertir y esperar unos años obtiene una mayor rentabilidad que con la mayoría de las inversiones financieras disponibles en el mercado. Las otras ventajas que tiene la compra en pozo son la posibilidad de elegir ubicaciones y el hecho de que la unidad comprada es a estrenar. Con esto se evitan todos los inconvenientes que tiene al comprar una unidad usada. Por otra parte, al comprar en pozo se evita de pagar impuestos y gastos hasta que la unidad este lista para usar”, explicó Daniel Savina, director ejecutivo de Hyde Development.
En sintonía, para Jorge Allub, presidente de la Comisión de Desarrolladores perteneciente a la Cámara Argentina de la Construcción Filial Mendoza, la construcción en boca de pozo es una modalidad que sigue siendo elegida por el inversor tradicional, ya que le permite conseguir unidades a un menor costo al inversor, y no hace falta contar con todo el dinero, sino que se puede ir integrándolo durante la construcción. “Es una opción ideal para el inversor mendocino que es muy conservador y normalmente apuesta a los ladrillos como refugio de sus ahorros; aún cuando la renta no sea la óptima y prefiere la seguridad que representa un inmueble", puntualizó Allub. Acorde con estas nuevas expectativas están lanzando o surgiendo nuevos proyectos o reimpulsando algunos que estaban algo aletargados.
A propósito, hace unos días atrás, el presidente del Banco Nación, Javier González Fraga, anunció que desde este mes la entidad comenzará a dar préstamos para construcción en boca de pozo para desarrolladores privados. No son los únicos; otras entidades financieras como el Banco Hipotecario y otros privados están analizando también ofrecer financiamiento para impulsar la construcción en boca de pozo.
En Mendoza la medida es bienvenida por los hombres del sector. Según Savina, de Hyde Development, desde 2015 a la fecha las consultas por compras en pozo se han triplicado en el caso de viviendas y departamentos. “Se está trabajando para lograr financiar a los clientes desde el pozo con créditos inmobiliarios; en caso de que se logre esto, la demanda podría quintuplicarse”, apuntó Savina.
Desde la óptica de Allub, la nueva herramienta financiera dinamizará este especial sector de la construcción. "El funcionamiento de la línea es que el Nación le ofrece al desarrollador para que construya con dinero propio y el dinero del banco, cuando termina se ofrece a los compradores la compra en contado o bien en préstamos. Es un crédito puente. Al banco le interesa prestarle al desarrollador para ayudar a tener el producto terminado y a su vez otorga el crédito a futuros usuarios, la vigencia de préstamos para compradores varía entre 15 a 20 años por lo cual se obtiene un cliente fidelizado, ideal para ofrecerle luego otra herramientas como uso de tarjetas y otros servicios. En tanto el desarrollador se beneficia porque recibe aporte de capital a su emprendimiento", detalló Allub.
Pero aún queda un tiempo de análisis y aprendizaje para los desarrolladores acostumbrados a financiarse sin bancos. Puertas adentro y destacado por Allub las entidades financieras están armando sus departamentos inmobiliarios y capacitando a sus áreas de riesgos y comerciales para poder operar en un mercado que aún desconocen.
Las zonas preferidas
Entre las construcciones en boca de pozo, en opinión de Savina, los departamentos más buscados son Luján de Cuyo y Godoy Cruz, y las tipologías que eligen son departamentos de uno y dos dormitorios, que van desde los 40 hasta los 80 m2.
El radar de la oportunidad de negocios siempre está siendo analizada. Es el caso de otro desarrollador mendocino como es Oscar de Hoyos, de OHA. "En estos momentos estamos preparando proyectos para vender en boca de pozo. Ya tenemos en estado más avanzado proyectos en Godoy Cruz, en Capital y vamos a empezar otro en San Rafael. En el transcurso de este mes y el que viene vamos a comenzar con los lanzamientos", apunto de Hoyos. En cuanto al perfil de los inversores dependiendo de la zona, en OHA están diseñando mayormente para miembros de la clase media para compra de departamentos. "Para esa gente el mercado no tiene una gran oferta estamos preparando oferta algunos son terrenos, otros son viviendas individuales y otros departamentos en boca de pozo", detalló de Hoyos.
Algo cauto para dar mayores detalles de sus proyectos en de ladrillos próximos a desarrollarse, de Hoyos afirmó que el proyecto de San Rafael será grande en cuanto a unidades habitacionales. Y al igual que Allub dió la bienvenida al apalancamiento bancario.
En Guaymallén, que aún posee paños de tierra atractivos para la construcción en boca de pozo como la calle Las Cañas hacia el este, Tapón Moyano y la calle Urquiza las oportunidades vienen en forma de pequeños complejos con departamentos de hasta dos dormitorios, living comedor, baño, cocina y cochera. En Godoy Cruz, en cambio y al ser una zona muy edificada, los nuevos emprendimientos de boca de pozo toman el lugar de antiguas construcciones que son derrumbadas.
"Por norma general, si es más cerca del centro mendocino las opciones se concentran en departamentos pequeños. En tanto cuando hay más terreno como es el caso de San Martín, la gente busca en términos generales propiedades que no superen los $2 millones. Las viviendas son de 70 metros cuadrados poseen living comedor, cocina baño y cochera. En general buscan para invertir para luego alquilarlas", apuntó Allub.
Amistad y negocios
A su vez, la construcción en boca de pozo conoce de otras modalidades de financiamiento basado en otras reglas, las que establecen los propios particulares y que funciona a modo de "club de amigos". En ese sentido, el especialista inmobiliario Carlos Farina dijo que este tipo de construcciones se realiza entre tres o cuatro amigos. "Un modelo común es que uno de ellos posee un lote pequeño y el resto de los amigos aportan capital para construir. Prevalece el espíritu de invertir para ganar y celebran contratos privados basados en confianza mutua. Es otra forma de evitarse los problemas que pueden traer los fideicomisos teniendo un menor costo contable e impositivo", destacó Farina.
Cuando el proyecto es un edificio en boca de pozo de construcción de 20 o más departamentos, la forma de llevar a cabo es través de un fideicomiso. Una figura que, en opinión de Miguel Astorga -presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza- genera mayor exposición a los inversores, además de seguir generando recelos.
"Es que el mendocino es cauteloso y tradicional, prefiere invertir cuando la obra está a la vista, la puede ir a ver y tocar. Es reacio a invertir en una promesa de ladrillo que en algunos casos hay que esperar más de tres años", explicó Astorga. A la hora de invertir en este tipo de modalidad de ladrillo "en proceso de construcción", se requiere -según Astorga- una inversión de arranque de $1,1 millón.
"Para comprar en pozo un inmueble con un precio de venta $1,5 millón para el interesado tiene que aguantar varios meses y entregar el dinero. Y luego esperar a que el $1,1 millón que invirtió se lo entreguen a valor de mercado", explicó Astorga. En este modelo de negocios, y según la opinión del presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza, priman más los inversores privados antes que la intervención del financiamiento bancario.
