En los primeros ocho meses de 2018 se hicieron tres grandes anuncios de inversión inmobiliaria en Mendoza, igualando la cantidad de proyectos que se declararon en el mismo período del año pasado. Sin embargo, los emprendimientos de esta temporada costarán U$S 69,7 millones menos que los de 2017.
Según información publicada por la Agencia Argentina de Inversiones y Comercio Internacional, el mayor desarrollo inmobiliario anunciado en la provincia en lo que va del año pertenece a Viñas Heroicas, por un monto total de U$S 15 millones. El segundo de mayor importancia es de IRSA (U$S 13,7 millones) y el tercero de Algodón Wine Estates (U$S 5 millones). Entre los tres suman U$S 33,7 millones.
En 2017 el anuncio de mayor importancia fue hecho por Corrientes Palace, por un monto de U$S 60 millones. El segundo proyecto más relevante fue el presentado por BD Promotores (U$S 40 millones) y el tercero el de Plaza Andina (U$S 3,4 millones). Los tres anuncios sumaron U$S 103,4 millones.
Comparando un año con otro, entonces, se observa que la cantidad de dinero comprometido para grandes inversiones inmobiliarias en los primeros ocho meses de 2018 fue un 67,4% inferior al del mismo período de 2017 (U$S 69,7 millones menos).
Cabe aclarar que dentro de los balances no están contempladas las inversiones de menor tamaño, como pueden ser los complejos de departamentos de menos de U$S 1 millón. Otro punto a tener en cuenta es que se trata de anuncios, no de inversiones en ejecución. Por lo tanto, el informe presentado por la Agencia Argentina de Inversiones y Comercio Internacional habla más de la "confianza" del mercado hacia futuro inmediato que del nivel de actividad en un momento concreto.
No obstante, el subsecretario de Industria y Comercio, Sergio Moralejo, aseguró que la situación no es preocupante y recordó que ya está en marcha la inscripción al Bono Fiscal II, beneficio que permite la utilización de una parte del monto invertido para el pago de Ingresos Brutos. Según el funcionario, el beneficio tiende a concentrar los anuncios de inversión del sector privado.
“Desde que abrimos la inscripción, el Fondo para la Transformación y el Crecimiento (FTyC) recibe entre 9 y 12 consultas diarias, contemplando todas las actividades”, comentó.
En lo que respecta puntualmente a los desarrollos inmobiliarios, Moralejo reveló que tiene expectativas "razonables de crecimiento". Para justificar su postura, el subsecretario de Industria y Comercio explicó que "los desarrolladores piensan sus negocios apuntando al mediano plazo, por lo que la crisis cambiaria actual no debería frenar los proyectos a futuro".
Escenario nacional
A nivel país la situación es prácticamente idéntica a la de Mendoza. En los primeros ocho meses de 2017 se hicieron 25 anuncios de inversión de desarrollos inmobiliarios por un monto de U$S 2.690,7 millones, mientras en el período enero-agosto de 2018 se anunciaron 28 proyectos por un total de U$S 953,9 millones.
Como se puede observar, hubo más anuncios este año, pero de menor importancia en términos de dinero. De hecho, un solo proyecto presentado en 2017, perteneciente a la empresa Consultatio, supera en valor a todas a las inversiones de 2018 en su conjunto (el proyecto es por U$S 962 millones).
Aumenta el m2
El costo de la construcción aumentó 31,8% en los últimos doce meses, impulsado principalmente por el incremento de los materiales dolarizados y los ajustes salariales de los trabajadores. Además, el encarecimiento de las obras, sumado a la inestabilidad económica de los últimos meses, provocó un retroceso en el nivel de actividad de ese sector.
Resulta difícil determinar exactamente cuánto subió el costo de construir en Mendoza, debido a que el último dato oficial publicado por la Dirección de Estadísticas e Investigaciones Económicas (DEIE) corresponde al mes de junio, justo antes de los meses de mayor aumento del dólar. Sin embargo, se puede tomar en consideración la evolución de las Unidades de Valor Adquisitivo (UVA).
Cabe recordar, que las UVA equivalen a la milésima parte del costo de un metro cuadrado para la construcción. Por lo tanto, las subas y bajas de ese valor acompañan de cerca a los costos de la actividad. Según los valores publicados por el Banco Central de la República Argentina (BCRA), el valor actual a una UVA es de $ 26,49, mientras que a fines de setiembre del año pasado cotizaba $ 20,09.
Eso quiere decir que en el transcurso de doce meses el costo del m2 subió de $ 20.090 a $ 26.490, registrando un incremento de 31,85%. No es un dato menor, teniendo en cuenta que las UVA sirven como referencia para la determinación de las cuotas de la mayoría de los créditos hipotecarios vigentes en la actualidad. Además, la construcción es uno de los motores de la economía priorizados por el Gobierno.
Actividad en jaque
Según las estadísticas publicadas por la Asociación de Fabricantes de Cemento Portland (AFCP), en los primeros ocho meses de 2018 el sector de la construcción creció 10,6% en Mendoza en relación al año pasado.
El balance es positivo y alentador, pero tiene un atenuante. Es que por primera vez en mucho tiempo se registraron resultados mensuales negativos en la actividad privada.
Para comprender las estadísticas de la AFCP, vale aclarar primero que el organismo publica tres datos. Uno de ellos es la evolución de las ventas de cemento a granel, que está directamente vinculado a la actividad pública; otro es el balance de las ventas de cemento en bolsa, cuyo resultado muestra lo que está ocurriendo con la actividad privada; y el tercero, es el resultado conjunto entre cemento en bolsa y a granel.
En lo que respecta al granel, los números son claramente positivos. Entre enero y agosto de este año Mendoza demandó 157.022 toneladas de cemento a granel, mientras que en igual período del año pasado se consumieron 138.399 toneladas. La diferencia muestra un crecimiento de 13,46% (18.623 toneladas). Además, los ocho meses por separado mostraron números positivos.
La situación es diferente para el cemento en bolsa. El balance de los ocho meses muestra un crecimiento de 8,89%, pasando de 222.285 toneladas demandas en los primeros ocho meses de 2017 a 242.044 toneladas consumidas en el período enero-agosto de 2018. Sin embargo, a diferencia del granel, no todos los meses marcaron un crecimiento.
Como consecuencia de la suba del dólar y la incertidumbre sobre los créditos hipotecarios en UVA, la construcción privada se contrajo 8,25% en junio y 11,15% en julio. Es cierto que en agosto hubo una recuperación (creció 12,6%), pero la aparición de los números negativos marcó el fin de un largo período de crecimiento continuo y encendió la señal de alarma para el sector.
Por otro lado, la caída de las ventas de cemento en bolsa durante junio y julio provocaron que el balance total de esos meses fuera negativo. Sumando la comercialización de cemento a granel y en bolsa, esos meses cerraron con bajas interanuales de 4,03% y 5,02% en Mendoza, según las estadísticas de la AFCP.
Lo positivo es que el balance del año sigue mostrando un crecimiento marcado del 10,64% para la construcción de Mendoza.
Análisis sectorial
Los anuncios y las estadísticas muestran un escenario ambiguo para el sector de la construcción. Por un lado, demuestran que en la actualidad el nivel de actividad es muy bueno, pero por otro, dejan ver algunas falencias que el sector deberá resolver pronto si no quiere empezar a caer.
Empresarios referentes de la construcción en Mendoza, analizaron el presente y las expectativas que guardan tanto para la obra pública como para la obra privada. Marcelo Bargazzi, presidente de la filial de Mendoza de la Cámara Argentina de la Construcción, explicó que "las obras financiadas por el Estado se mantienen a buen ritmo, de la mano de proyectos de gran tamaño".
A modo de ejemplo, Bargazzi mencionó la construcción de las dos penitenciarías, la nueva Maternidad del Hospital Lagomaggiore, el Polo Judicial, la refuncionalización del Hospital Schestakow y el mejoramiento de la guardia y los consultorios externos del Hospital Central.
Como contraparte, advirtió que hay menos obras impulsadas por los municipios y reconoció cierta preocupación por el recorte del gasto en bienes de capital programado para el año que viene de parte de Nación. Sin embargo, se mostró optimista de cara al próximo año. "El menor aporte de Nación para las obras públicas seguramente tendrá algún impacto, pero la mayoría de los proyectos son financiados por la Provincia. No creo que haya una baja significativa en ese sentido", apuntó.
Diferente fue el análisis de Mario Yaser, vicepresidente de la Cámara de Empresas Constructoras Independientes de Mendoza (Cecim). "Estamos preocupados. Vemos menos facturación de las empresas y por ende, menor volumen de trabajo. El Gobierno se esfuerza para que el sector siga traccionando, pero no alcanza", lamentó.
Por su parte, Atilio Calzetta, vicepresidente de la Confederación de Pymes Constructoras de la República Argentina (CPC), indicó que el aumento del costo de la construcción, impulsado en gran parte por las subas de precios de materiales dolarizados, tuvo un impacto directo sobre la actividad.
"El escenario económico ha impactado negativamente en la obra pública de Mendoza, aunque es cierto que en otras provincias la baja ha sido mucho más notoria. El ordenamiento de las cuentas públicas locales ha sido un factor fundamental para que la retracción no sea mayor".
Retracción privada
En lo que respecta a actividad de la construcción privada, el escenario es más preocupante. Marcelo Bargazzi, explicó que hubo un impacto negativo inmediato de la suba del costo de la construcción sobre las obras privadas. "Las grandes inversiones siguen, pero las realizadas por particulares, como ampliaciones y refacciones, están frenadas", indicó.
"Muchas empresas hacen seis u ocho presupuestos y no concretan ninguno. Cuando los potenciales clientes ven los costos actuales deciden dar marcha atrás y esperar a un mejor momento", comentó.
Mario Yaser, de la Cecim, se mostró de acuerdo respecto a que "el encarecimiento de la construcción ha frenado muchas obras privadas chicas", pero desde su punto de vista también hay cierta retracción en los desarrollos inmobiliarios de mayor tamaño. "Los inversores ejecutan un proyecto en busca de un retorno. Mientras continúe la inestabilidad es difícil que se vea un gran volumen de obras privadas", aseguró.
Por otro lado, Yaser recordó que el Gobierno sigue en busca de fomentar la actividad con los proyectos de Participación Público-Privada (PPP), pero señaló que "no han funcionado" y reconoció que "será muy difícil que funcionen en el futuro".
Por su parte, Atilio Calzetta señaló que a partir de la corrida cambiaria de fines de abril, los materiales dolarizados se dispararon y resintieron de forma inmediata a la construcción privada. "A eso se suma el fuerte aumento de las tasas de interés, lo que encareció la toma de créditos y atrajo la atención de los grandes inversores, que en vez de volcarse a los desarrollos inmobiliarios, se fueron a las Lebac y otras herramientas financieras", apuntó el empresario de la construcción.
En tanto, el subsecretario de Industria y Comercio reconoció que "muchas obras privadas chicas, como refacciones y ampliaciones, se han frenado por el encarecimiento de la construcción", pero afirmó que pronto habrá una recuperación. "En un momento el dólar será demasiado caro para atesoramiento y la demanda empezará a bajar.
Entonces se encontrará el punto de equilibrio, bajarán las tasas de interés y el mercado volverá a acomodarse”, remarcó.
Materiales subieron más que la mano de obra local
El Índice de Costos de la Construcción (ICC) de la DEIE discrimina los aumentos por "materiales" y "mano de obra". Como el dato más reciente corresponde a junio, no se puede conocer con exactitud cómo ha sido la variación de cada ítem en los últimos doce meses, pero sí se puede observar una tendencia clara en cada caso.
El informe de la DEIE indica que entre junio de 2017 e igual mes de 2018 los materiales se encarecieron 38% y el costo de la mano de obra 25%. En agosto hubo un nuevo aumento del 5% en los salarios de los trabajadores afiliados a la Unión Obrera de la Construcción de la República Argentina (Uocra) y se registraron importantes incrementos de algunos materiales vinculados rigurosamente al dólar.
De ahí se puede deducir que las variaciones interanuales seguramente fueron algunos puntos más altas en setiembre. Eso se puede comprobar analizando el día a día de algunas variables, como es el caso del precio del cemento y el hierro, que tienen una estrecha relación con el dólar.
Según diferentes corralones consultados, en setiembre del año pasado la bolsa de cemento de 50 kilos se vendía en promedio a $ 174. Hoy, el mismo producto se comercializa a $ 258, lo que significa que en el medio el precio dio un salto del 48%.
Mayo fue el aumento que se registró en el hierro. La barra de 8 mm pasó de costar $ 97 en setiembre del año pasado a $ 278 en la actualidad (186% de suba).
