El mercado inmobiliario viene en picada desde la devaluación de mediados de 2018 y la caída de las ventas se ha ido agudizando. Según el relevamiento del Colegio de Corredores Públicos e Inmobiliarios, la situación provocó una reacomodamiento en los precios de las propiedades valuadas en dólares en el orden del 20%.
Con el aumento del dólar, lo primero que hicieron los propietarios fue retirar sus bienes del mercado, y luego algunos de ellos volvieron pero con actualizaciones. Mientras que los inmuebles valuados en dólares ajustaron a la baja, aquellos valuados en pesos tuvieron incrementos, pero inferiores a los que hubieran tenido con una conversión directa.
Así, según explicó Estanislao Puelles, titular del Colegio, si un inmueble se ofrecía en 120.000 dólares hace un año, pasó a valer 100 mil. En pesos, las propiedades aumentaron cerca del 60%, lo que implica un ajuste a la baja si se considera que la suba del dólar acumula 120% desde enero de 2018.
"La crisis que atravesó el mercado en 2018 es inédita si se consideran los últimos 25 años, ni siquiera en 2001 estuvo tan parado el mercado porque las operaciones se hacían, con precios ajustados, pero se hacían. Hoy, algunas semanas vemos brotes de reactivación producto de la estabilidad cambiaria, pero todavía hay muchos esperando que se reactive el crédito hipotecario que hoy prácticamente no existe", señaló el empresario.
En cuanto a precios, el mercado está "atomizado"; los precios responden a zonas, disponibilidad de viviendas, características y otro sinnúmero de cualidades, sin embargo las viviendas que se venden están en alrededor de los 2 millones de pesos o del 1,5 millón. "Se están vendiendo lotes para la construcción de dúplex en alrededor de 600 mil pesos o 1 millón de pesos.
"La gente no tiene capacidad de ahorro ni hay oferta hipotecaria en materia crediticia. Los que se están volcando a la inversión son aquellos que se dedican a esto y no necesitan financiaciones externas, y otra parte se financia con preventa. Están empezando a aparecer construcciones en la Ciudad de Mendoza, en Godoy Cruz, La Puntilla, entre otros", señaló Puelles.
Igualmente, Miguel Ángel Astorga, de Astorga Propiedades, explicó que las operaciones que se están haciendo actualmente tienen que ver con herencias, es decir gente que prefiere vender un bien porque no se dedica a ello habitualmente, o bien porque necesita hacerlo para terminar un trámite de tipo familiar, y aceptan hacerlo por debajo del precio real de venta.
"Estamos con un 2% de las operaciones que teníamos en 2016. Los precios de venta van de los 2 millones de pesos a los 2,5 millones para casas que tienen patio y cochera", ejemplificó Astorga, pero al igual que Puelles recordó que se trata de un mercado con una franja amplia de precios de venta.
El inmobiliario señaló que el mercado reacciona rápidamente ante una devaluación, pero luego la recuperación es muy lenta. "Es tan atractiva la renta financiera con tasas al 60% que los inmuebles pierden frente a ella, a pesar de ser una inversión que se capitaliza sola", agregó.
Precios promedios
De acuerdo con un informe de Re/Max, mientras que en 2018 el precio promedio de venta de una casa en Mendoza era de U$S 102.476, a la fecha se redujo a U$S 82.715.
Lo mismo sucedió con los departamentos, que hace un año se vendían en un promedio de U$S 87.526 y actualmente la cifra se ubica en U$S 57.620.
Por el contrario, según el informe de la franquicia de bienes raíces con presencia en la provincia, el precio promedio de venta por metro cuadrado aumentó de U$S 484 en 2018 a U$S 828 al primer cuatrimestre de este año. En ambos períodos las propiedades más vendidas por sus asociados fueron los terrenos sin edificaciones.
De todas maneras, la empresa advierte que si bien el precio de venta por m² no experimentó bajas, "el comprador no está dispuesto a aceptar dichos valores, lo que se ve reflejado en una disminución del ticket promedio de las propiedades vendidas, generando en promedio un 12% de negociación entre precio publicado y precio de venta final".
En la comparación anual (2017-2018), el mercado se ha restringido y se registraron la mitad de transacciones. Al primer cuatrimestre de 2019 se registran 1.700 operaciones menos que a principios de 2018, sin embargo en el análisis del mercado inmobiliario de Re/Max para Mendoza se advierte que dicho periodo, doce meses atrás, tuvo un gran movimiento por alta oferta de créditos hipotecarios que reactivaron el sector.
Abril mostró una tendencia ascendente en las operaciones registradas, con un crecimiento sostenido cercano al 20%. Esto último da esperanzas al sector, junto con el crecimiento de las personas que buscan mudarse o vender sus propiedades, y lo hacen bajo asesoramiento profesional.
