Opinión Jueves, 8 de noviembre de 2018 | Edición impresa

Normas nefastas para invertir - Por Santiago Debé

Por Santiago Debé - Ex-presidente de la Federación Inmobiliaria de la Argentina y del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza.

El proyecto de Ley de Alquileres, que tiene media sanción del Senado, será considerado próximamente por la Cámara de Diputados de la Nación. El mismo, propone modificar plazos y criterios para digitar compulsivamente las principales variables de los contratos.

La propuesta normativa establece un plazo mínimo de tres años para inmuebles urbanos destinados a vivienda e introduce un índice compulsivo, para determinar obligatoriamente el ajuste de las locaciones.

Además, determina que los honorarios inmobiliarios serán pagados íntegramente por el propietario, al igual que las certificaciones e impuestos sobre la propiedad

Los fundamentos del proyecto Ley de Alquileres incluyen afirmaciones sin sustento y propias de quienes se manejan con eslóganes políticos cuyo fin último es conseguir votos, pero que reflejan un desconocimiento alarmante del mercado inmobiliario.

En primer término debemos exponer nuestro absoluto rechazo al proyecto presentado, dado que conforme surge de la lectura del mismo, se advierte el escaso estudio de la problemática de la vivienda, la nula verificación de las consecuencias nefastas que han acarreado este tipo de proyectos populistas y sesgados en la historia de la Argentina, y una intencionalidad meramente electoralista y de impacto mediático.

Históricamente, ha quedado demostrado que cada vez que el Estado ha intervenido compulsivamente en los precios de los alquileres, el resultado ha sido desastroso, además de afectar garantías constitucionales como el derecho a la propiedad y la libre contratación.

Perjuicios del proyecto de Ley de Alquileres

El proyecto no corrige en nada el problema que se alega solucionar, esto es el déficit habitacional de más de tres millones de unidades y ocasionará que muchos propietarios retiren sus inmuebles de la oferta locativa, perjudicando a los inquilinos a los que presuntamente se quiere beneficiar privándolos de elegir la vivienda que más convenga en precios y comodidades como sucede gracias a la amplia oferta de viviendas en locación que hoy se registra en el País y sobre todo en Mendoza.

El más elemental e indiscutible de los preceptos económicos establece que sin rentabilidad no hay inversión.

El proyecto, considera a los propietarios como los malos de la película, pese a que tienen una rentabilidad locativa máxima del 5% anual sobre el valor de la propiedad, frente al 65% de las tasas de interés libres de impuestos y además se les condena a pagar todos los gastos y honorarios de los alquileres, por lo que indefectiblemente sucederán dos cosas: o el locador retira su propiedad del mercado o incrementa el precio del alquiler para absorber todas esas cargas. Ambas opciones perjudican a los inquilinos. 

Y desde luego, sin inversión no existirán construcciones privadas con destino locativo, por lo cual a más del 92% de los países ni se les ocurre adoptar medidas intervencionistas en mercados transparentes como el inmobiliario, por lo cual la única ley válida para ese mercado es la de oferta y demanda, teniendo en cuenta que son imposibles los monopolios y oligopolios.

Este pernicioso proyecto, lo único que conseguirá como otros parecidos que fracasaron, es paralizar la construcción con destino locativo por la nula rentabilidad y las erogaciones cargadas a los propietarios, disminuir la oferta de inmuebles para alquilar y elevar los precios  de los que se ofrezcan, agravamiento del déficit habitacional, aparición de un previsible mercado negro, desocupación de cientos de inmobiliarios y empleados por obligarlos a trabajar gratis, pero asumiendo todas las responsabilidades y no teniendo ningún derecho, todo ello con el absurdo de regular honorarios de una profesión que es optativa y no obligatoria para locadores y locatarios.

Impuesto a la venta de inmuebles

Por si todo esto fuera poco, el Gobierno Nacional comenzará a aplicar el pago de impuesto a las ganancias, a la renta obtenida por la transferencia de viviendas adquiridas después del 1 de enero de 2018, en cuyo caso tributaria el 15%.    

Dicho porcentaje se aplicaría sobre la renta de capital que genere la venta de una segunda casa.

Esta desafortunada medida, agudizará aún más la retracción que se observa en el mercado inmobiliario.  

Quienes compraron durante este año un inmueble para luego revenderlo, son castigados con esa imposición retroactiva, que obviamente afecta la rentabilidad esperada, acentúa la inseguridad jurídica, desalienta futuras inversiones y castiga a un sector que emplea mano de obra intensiva y que además posee un efecto social decisivo.

Todo ello a contramano de los alegatos y esfuerzos del Sr. Presidente de la Nación para atraer inversores.

Esta Ley de Alquileres y el nuevo gravamen de ganancias producirán un efecto devastador sobre sectores de la construcción e inmobiliarios e incrementarán la desconfianza de los inversores, por el continuo cambio de reglas de juego, sin la participación de los afectados y perjudicando a propietarios, inquilinos, profesionales de la construcción e inmobiliarios y agravando el problema del déficit habitacional.