¿Cuáles son las opciones rentables para quienes entran al mercado inmobiliario?

Al consultarle sobre las mejores opciones de inversión, Alejandro Schuff, Director de Emprendimientos de Soldati, sostiene “parece ser un momento muy atractivo para aquel consumidor final con liquidez que hoy accede a activos que en otro contexto quizás serían inaccesibles”, y lo resume como “acceder a la casa de mis sueños a valores que puedo pagar”. Como en toda crisis, explica el corredor inmobiliario, “hoy es un buen momento para comprar en zonas premium a valores que en otro contexto sería imposible. Las zonas buenas son las que más tardan en caer y las primeras en recuperarse”.

Por su parte, Lidia Zanollo, bróker de C21 D’Adam, aconseja: “Usados de no más de 10 años”, y agrega: “Hay mucha oferta y se puede llegar a contraofertar y cerrar hasta un 20% debajo del valor de publicación”.

Al respecto, Francisco Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, opina que actualmente el mercado está orientado al inversor especulativo, aquel que piensa en el margen que se puede sacar en una venta futura. “Para ellos, hay oportunidades tanto en pozo como usado. Hay desarrolladores que ven con buenos ojos el ingreso de liquidez para avanzar o continuar con el proyecto y bajan el precio; y también hay propietarios de inmuebles usados que, por necesidad, están dispuestos a escuchar ofertas”, explica.

Según todos los especialistas consultados, la baja en los precios de venta en el segmento de usados es del orden del 30% con respecto al 2018 y del 20% en relación con el año pasado.

Invertir para alquilar: la barrera de los USD 80.000

Más allá de que los precios de los alquileres se encuentran en un piso histórico (alrededor del 2,5% anual), esta sigue siendo una opción atractiva para un segmento importante de los compradores. En caso de que se quiera invertir en una propiedad para alquilar, los especialistas del sector consultados coinciden en que conviene invertir en unidades que no superen los USD 80.000 y que estén bien ubicadas.

“Independientemente del valor de la propiedad, la rentabilidad anual es la misma en una unidad de USD 250.000 y una de 80.000. Por lo tanto, ante la expectativa de comprar como inversión para alquilar, es preferible invertir en residenciales que no superen los 80.000”, fundamenta Zanollo.

“El segmento usado en sus tipologías departamentos 2 ambientes y casas 3 dormitorios en barrios cerrados tiene una renta del 4 al 5% sobre el capital real de inversión”, detalla Fernando Pozzi, socio gerente de Pozzi Inmobiliaria. ¿Cuáles son las opciones más rentables según él?: “Debido a la poca oferta de inmuebles en alquiler y la gran demanda de inquilinos, un departamento usado 2 ambientes de 45 m² bien ubicado con un valor de capital de USD 80.000”, sostiene.

Comprar para remodelar

De todas maneras, los especialistas coinciden en que las mayores oportunidades de negocios se encuentran en comprar, remodelar y vender. “Comprar a valor muy bajo, remodelar, alquilarlo por tres años y finalizado ese período, vender en un mejor contexto de mercado”, resume Zanollo.

“La adquisición para refaccionar, poner en valor y vender sigue siendo un negocio interesante”, dice Pozzi. “Un tema importante a tener presente son los costos de entrada y de salida, honorarios profesionales, gastos e impuestos que  acortan la rentabilidad. Otro producto demandado son los lotes para construir viviendas y/o proyectos a estrenar, aprovechando que el costo de obra medido en dólares sigue siendo conveniente para el inversor”, afirma.

“Quienes compran inmuebles para usarlos apuntan a departamentos a reciclar porque les resulta más barato el precio de la remodelación que comprarlos impecables”, coincide Altgelt. Por su parte, Schuff concede que por los bajos costos, remodelar “suena atractivo”, pero señala: “En countries y barrios con seguridad suburbanos los alquileres, ya sea temporarios o permanentes, también están arrojando buenos rendimientos fruto de la pandemia. La pregunta del millón es si el fenómeno es transitorio o permanente”.

Los brokers consultados evitaron hacer predicciones, ya que la crisis económica, las próximas elecciones y la pandemia hacen muy difícil intentar anticipar el comportamiento del mercado. Sin embargo, como siempre ocurrió en este rubro, las crisis siguen siendo oportunidades para quienes cuentan con capital para invertir, información para decidir y tiempo para esperar a que mejore el escenario.