Alquileres: cómo empiezan a definirse las condiciones de los contratos: renovación, actualización y moneda

Luego de que el DNU del presidente Javier Milei dejara sin efecto la ley de alquileres y posibilitara volver al acuerdo entre partes, el mercado ha comenzado a reactivarse. Los contratos se están firmando, en general, con una duración de dos años y actualizaciones cuatrimestrales, que se rigen por el ICL o el IPC, y en pesos. Algunas propiedades que están en venta se están ofreciendo para alquiler.

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El presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios, Eduardo Rosta, detalló que, si bien en algunos casos se opta por actualizaciones trimestrales o semestrales, lo más común es que el ajuste se aplique cada cuatro meses. La referencia más utilizada para calcular el aumento es el Índice de Contratos de Locación, que estableció la ley de 2020 y cuya variación se rige en un 50% por inflación y un 50% por salarios (Ripte). Resaltó que, si bien hay contratos que toman el IPC, el ICL es más representativo de la variación de precios e ingresos.

Los acuerdos son, indicó, un poco más “artesanales” y surgen de las propuestas de propietario e inquilino. Así es como se ha pautado, por poner un ejemplo, un cierto monto mensual (un poco por debajo de lo que pide el dueño del inmueble), pero cada tres meses quien alquila paga un “plus” que surge de un ingreso adicional que puede tener.

Esta posibilidad de realizar diferentes pactos está empezando a reactivar la oferta y favoreciendo que propiedades que estaban a la venta regresen al mercado de alquileres, con la inclusión en el contrato de un plazo de 60 días para que el inquilino encuentre otro lugar y una indemnización equivalente a tres meses del canon que esté pagando en ese momento.

Y si bien antes del DNU se habían empezado a cerrar alquileres por fuera de la ley, como acuerdo entre partes, con montos mensuales en dólares, ahora la mayoría -salvo excepciones puntuales- son en pesos. Rosta explicó que, como las expectativas son que el tipo de cambio puede quedarse quieto, los propietarios prefieren las actualizaciones periódicas en moneda local, siguiendo algún índice.

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Y como está sucediendo en diversos sectores, hay una gran variedad de valores y no existen precios de referencia. Señaló que la recomendación es buscar en muchos lugares, porque hay casas de dos o tres dormitorios desde $250 mil y otras, muy similares y hasta en ubicaciones cercanas, por $400 mil. Y esto se debe a que muchos todavía no entienden qué establece el DNU y siguen pensando en actualizaciones semestrales o anuales, por lo que fijan un valor alto para compensar la pérdida hasta que se aplique el ajuste.

Diego Zeballos, de la inmobiliaria Zeballos, indicó que pasó de no tener una propiedad en alquiler en 2023, a seis en las dos semanas que van de 2024. Y añadió que se han comunicado con él personas que tenían la propiedad en venta y, como ahora se puede hacer un contrato por un año, además de incluir una cláusula en la que pueden ingresar al inmueble posibles compradores (para verlo) y un lapso de 60 a 90 días para que el inquilino se mude, se han mostrado dispuestos a alquilar.

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Subrayó que el plazo de tres años era muy extenso para situaciones como las de propiedades que están en sucesión, que sí podrían alquilarse por un año. Como estos procesos demandan una inversión, la renta serviría para financiarlo, al tiempo que daría más opciones de elección a los inquilinos. De todos modos, coincidió en que la mayoría de los contratos se hacen a dos años, con actualizaciones cada cuatro meses, tomando como referencia la inflación (IPC).

En cuanto a un monto mensual promedio, Zeballos explicó que el valor de las propiedades -tanto para venta como para alquiler- depende mucho de la ubicación, por lo que es difícil dar una referencia. Por otra parte, señaló que, hasta que no se reactive más el mercado y se empiecen a equilibrar la oferta y la demanda, seguirá habiendo algunos a precios muy altos, que se alquilan de todos modos.

Y si bien lamentó que los alquileres siguen teniendo una rentabilidad muy baja, lo que desalienta la construcción de inmuebles para destinar a la locación, indicó que son una de las inversiones más seguras. “Lo importante es que el mercado se empezó a mover de nuevo un poco. Hasta 2023 no había propiedades en alquiler y eso no beneficia a nadie”, resaltó.

Roberto Irrera, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza, manifestó que el mercado está queriendo reactivarse, pese a que la medida se tomó a fines de diciembre, con las Fiestas de Fin de Año, las vacaciones y el comienzo de clases en el horizonte. Explicó que, hablando con colegas, coinciden en que las propiedades que están a la venta, y no se venden porque no hay crédito, están volviendo a alquilarse.

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Sobre los contratos, el plazo más extendido es por dos años; las actualizaciones, cuatrimestrales o semestrales; y el índice que se aplica difiere: en las propiedades más céntricas, que se pueden destinar también al alquiler temporario, es más común el uso del IPC, mientras que en las de zonas más alejadas -él trabaja en Rodeo de la Cruz- se toma como referencia el ICL (que, personalmente, considera más justo para las dos partes).

Irrera estimó que los valores no van a bajar, pero tampoco a subir, porque antes se pedía un importe mensual más alto para “amortiguar” la inflación cuando la actualización era anual; algo que ahora ya no es necesario. Por otra parte, resaltó que hoy el inquilino ya no se ve obligado a quedarse donde está, porque no hay propiedades en el mercado, sino que puede elegir.

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En los contratos, coincidieron los consultados, se están tomando los aspectos positivos de la ley de 2020, como qué impuestos y servicios le corresponde pagar al inquilino y al propietario, o qué gastos debe realizar cada parte (expensas ordinarias y extraordinarias, y reparaciones). Asimismo, se sigue manteniendo la exigencia de dos o tres garantes con bono de sueldo, y la opción del seguro de caución.