Situación actual del mercado inmobiliario

Situación actual del mercado inmobiliario
Situación actual del mercado inmobiliario

Los mercados en general siempre son locales, inclusive los globalizados, y no es lo mismo el mercado inmobiliario de Mendoza que, por ejemplo, el de Capital Federal o el de Rosario. Por ello, nuestro comentario se refiere a lo sucedido en nuestra provincia, luego del efecto letal que el cepo cambiario tuvo sobre la actividad del sector, hace más de 19 meses.

Un informe de la consultora Evaluecon, luego de una compulsa sobre las operaciones realizadas en ese período, determinó una disminución promedio el 50% en las operaciones de compra-venta. La pretensión de pesificar el mercado y la economía en general, implementada al disponerse las restricciones al dólar, no tuvo éxito al carecer el inversor o el ahorrista de alternativas en nuestra moneda que preservaran de la inflación o de la depreciación monetaria.

Con esas condiciones, la mayor parte de los vendedores exigen dólares a cambio de sus propiedades, ya que no consideran al peso como una unidad de ahorro. Sin embargo, en Mendoza puede decirse que existe una excepción respecto a otras plazas, ya que el mercado de compra-venta para inmuebles con un costo inferior a $ 450.000 mayoritariamente estuvo siempre (y continúa) pesificado, lo que posibilita que comparativamente, la disminución en las ventas fuera menor. La explicación reside en que por lo común, los propietarios que transfieren propiedades hasta ese monto lo utilizan usualmente para satisfacer otras obligaciones o en compras de insumos, mercaderías o pago de servicios que también se realizan o se aceptan en pesos. También se efectúan en esa moneda los aportes y cuotas de los adherentes a los fideicomisos al costo, lo que posibilitó que los edificios financiados con este sistema constituyeran el sector menos afectado por caída de ventas o paralización de obras.

Hasta diciembre de 2011, quien ingresaba como inversor al mercado inmobiliario lo hacía en dólares, (para la mayor parte de las propiedades superiores a $ 500.000), a la paridad cambiaria correspondiente y nadie objetaba esta operatoria. Se vendía y se compraba en divisas, sin problemas con nadie ni objeciones.

Al aplicarse el cepo cambiario, la progresiva disminución de las operaciones era lógica y previsible y ante ello, los profesionales inmobiliarios, pese a la adopción de nuevas estrategias de venta, poco pudimos modificar la nueva realidad del mercado y la percepción de los potenciales clientes ante la desfavorable situación creada. En un escenario de operaciones que se fue limitando progresivamente, resultó cada vez más complicado lograr un punto de equilibrio entre las pretensiones de compradores y vendedores en cuanto a la cotización de la moneda de pago, lo que se acrecentó al acentuarse las diferencias entre el dólar oficial y el "blue". Por lo tanto, el mercado se fue restringiendo, ante vendedores que concretaban las operaciones sólo cuando necesitaban hacerlo y compradores que cerraban las ventas si obtenían un muy buen precio de oferta.

Al implementarse los Cedin, que como se sabe son certificados nominales en dólares con el objetivo principal de reactivar el sector inmobiliario y el de la construcción (que a casi un mes de implementado aún no ha tenido trascendencia en Mendoza), puede afirmarse que la divisa norteamericana ha regresado plenamente al mercado, lo que más allá de la aceptación definitiva que pueda tener el bono, previo blanqueo mediante, posee el aspecto positivo de sincerar las operaciones en dólares.

Desde luego, para lograr una incentivación sustentable y perdurable en el tiempo del mercado inmobiliario es esencial recuperar la confianza de los inversores y para ello, deben abandonarse gradual pero rápidamente las intervenciones en mercados que como el cambiario, están sujetos al libre juego de oferta y demanda, sin cartelizaciones que lo esterilicen ni lo desvirtúen. Por cierto que esta medida no será suficiente por sí sola, si no se acompaña con disposiciones eficaces para disminuir los índices inflacionarios y recuperar el superávit fiscal, con lo que se evitaría la emisión monetaria excesiva para controlarlo, la que a su vez, realimenta la inflación.

La experiencia ha demostrado reiteradamente que cuando quienes invierten en mercados libres advierten reglas claras de juego, sin intervenciones que los desnaturalicen, los negocios se multiplican y se refuerza la confianza.

Un buen ejemplo en Mendoza y también en el resto del país es lo que sucede con los alquileres, en donde existe una excelente oferta que permite al locatario no sólo elegir la vivienda más adecuada a su presupuesto y necesidades, sino contraofertar el monto del alquiler solicitado, dada la competencia entre locadores que, en definitiva, es lo mejor que le puede suceder a los inquilinos.

Esto es posible gracias a que los alquileres se encuentran regidos por la excelente ley 23.091 que otorga seguridad y previsibilidad a las partes, que felizmente no ha sufrido intervenciones nocivas y que gracias a ello, posibilita una eficiente relación entre oferta y demanda, lo que constituye una genuina regulación de ese mercado sin perjudicarlo.

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