Los nuevos créditos de vivienda reaniman el mercado inmobiliario

Los créditos hipotecarios lanzados por los bancos estatales lograron "revivir" al mercado inmobiliario. Con tasas más bajas y exigencias de ingreso más flexibles que los demás prestamos disponibles, consiguieron captar la atención de los trabajadores.

Aunque en 2016 y 2017 diversas entidades bancarias y el mismo Gobierno -a través del Procrear- lanzaron líneas de créditos hipotecarios enfocadas a la compra de vivienda, ninguna de ellas habría surtido efecto como se esperaba.

De hecho, los empresarios del sector inmobiliario aseguran que la concreción de venta de propiedades durante el año pasado fue muy esporádica.

Hoy la situación es diferente. Según afirman los propios empresarios aumentó considerablemente el número de consultas y todo indica que “pronto comenzarán a cerrarse las ventas”.

Las causas del repunte

Para los empresarios, la aparición de los nuevos créditos significó un punto de quiebre para el mercado. "Desde que se dio a conocer que los bancos estatales lanzarían una línea a 30 años con tasas que rondarían entre el 4% y 5% los teléfonos estallaron", aseguró Miguel Astorga, presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios a nivel local.

“En los otros créditos las tasas eran altas -14%- ajustadas por la inflación, que el año pasado terminó siendo del 41% según las consultoras privadas y eran a 20 años, lo que elevaba mucho la cuota”, explicó.

“Bajo esas condiciones hacíamos algunas visitas pero las operaciones por uno u otro motivo no se concretaban. Hoy vemos mayor entusiasmo y el flujo de personas por la inmobiliaria ha crecido considerablemente”, continuó el empresario.

"Además, a pesar de que tanto las anteriores como esta última línea se ajustan a la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), que es en definitiva a la inflación, la expectativa inflacionaria de este año -entre el 17% y 21%- es mucho menor a la que fue el año pasado. Todo ello genera mayor entusiasmo y previsibilidad", aseguró Astorga.

El empresario inmobiliario Manuel Otero coincidió con el análisis de Astorga y aseguró que la exigencia de ingreso y la cuota a pagar en los nuevos créditos también fueron factores condicionantes para la reactivación.

Cabe aclarar, que por cada $ 1.000.000 de crédito la cuota -para el caso del Banco Nación- será entre los 4.600 pesos y 5.000 pesos. Para esta opción el grupo familiar deberá acreditar ingresos por unos $ 19 mil mensuales. El monto máximo que se prestará es un 80% del valor de la propiedad, con un precio tope para la vivienda de $ 3.100.000.

En base a ello, es que Manuel Otero indicó que “acreditar 19 mil pesos, es mucho más razonable, que lo que se pretendía con las anteriores líneas” (la mayoría supera los $ 25 mil).

“Es por eso que desde que se dieron a conocer algunas de las características de los nuevos créditos se reactivó un mercado. El año pasado, en marzo, prácticamente eran nulas las operatorias. Hoy se han multiplicado las consultas” aseguró.

Similar fue la lectura de Gerardo Oviedo, titular de la inmobiliaria que lleva su nombre. Aunque en su caso aún no percibe una reactivación tangible, sí consideró que es sólo cuestión de tiempo para que los créditos hipotecarios tengan un impacto positivo.

“Los préstamos a 30 años y con tasa de hasta el 5% tienen muchas más posibilidades de éxito que los anteriores. Pagar $ 4.600 de cuota por cada $ 1 millón de préstamo es un valor accesible para una buena parte de la población y seguramente permitirá que se concreten más ventas en el mercado”, opinó.

“Es una buena señal que las operaciones que ya se realizan en el mercado se paguen casi todas a través de préstamos hipotecarios. Eso significa que ahora, con condiciones más convenientes y expectativas inflacionarias más bajas, el mercado puede reactivarse”, agregó Oviedo.

Hay poca oferta disponible

A pesar de que para obtener un crédito por $ 1 millón hay que acreditar ingresos por al menos $ 19 mil, Otero aseguró que la mayoría de las operatorias que se están analizando responden principalmente a casas que están entre $ 1,5 millón y $ 2 millones.

“Para ello la familia debe acreditar ingresos por 30 mil pesos, lo cual para muchos trabajadores de clase media no es difícil de llegar, ya que se suman los sueldos del matrimonio y a veces de otro familiar”, comentó.

En cuanto a las zonas, Otero indicó que Godoy Cruz, la Sexta en ciudad y Dorrego (Guaymallén) son las más demandadas. Sin embargo, una problemática que planteó el empresario es que para este tipo de viviendas, que son más grandes, de tres dormitorios y en buenas condiciones, no hay mucha oferta.

Gerardo Oviedo se mostró de acuerdo respecto de la falta de oferta. “En nuestra inmobiliaria recibimos muchas consultas por casas con precios de entre $ 1 millón y $ 1,5 millón. Prácticamente no hay unidades disponibles cercanas al millón de pesos”, lamentó.

Advierten que comenzaron a subir los precios

En Mendoza, todos los valores de las propiedades están amesetados desde hace más de un año, según las empresas del sector inmobiliario local.

Así las cosas, es que una casa con tres habitaciones, cocina, comedor, cochera, ubicada en la periferia de la Ciudad valía el año pasado entre $ 1,5 millón y $ 1,7 millón. Hoy, “el valor de esa vivienda está en el mismo rango”, aseguró Miguel Astorga, presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios a nivel local.

No obstante, aseguró que es de esperar que los nuevos créditos hipotecarios recalienten los precios en el mercado inmobiliario. A pesar de que se muevan, “hoy las propiedades aún están en los valores razonables de mercado, por lo tanto, por ahora es lógico que se mantengan”, indicó Astorga.

Coincidió con ello Manuel Otero, de Otero propiedades, quien señaló que los precios de las viviendas están al mismo valor que hace un año.

Según el empresario, lo que ha sucedido es que el valor del dólar prácticamente no se ha movido en el último año, y los precios de las propiedades se ubican principalmente con el comportamiento de la moneda estadounidense y no tanto por la inflación o aumentos de costos de Argentina.

Sin embargo, consideró que desde que empezó el año y con los lanzamientos de los créditos a 30 años, lo que ha sucedido es que aquellas viviendas mejor ubicadas o en sitios preferenciales y con buenas terminaciones y arregladas, se han elevado un poco.

Es así que, por ejemplo, una casa que estaba en marzo del año pasado entre 1,2 y 1,5 millón de pesos, hoy se puede encontrar entre 1,4 y 1,8 millón de pesos.