La ilegalidad de las franquicias inmobiliarias

Un  cliente saluda a su profesional asesor. Una madre saluda a la maestra jardinera cuando le confía  la custodia de su hijo/a para que lo/a eduque, un paciente saluda a su médico, un conductor de vehículo le da paso al peatón y este le agradece y le saluda. ¿Qué tienen en común todos estos actos?: la confianza. Si a ello le adicionamos la profesionalidad en el desarrollo de la actividad  del Corredor Inmobiliario Matriculado, el círculo termina por cerrarse.

El art. 32 de la ley nacional 20.266, incorporado por el art. 01 de la ley nacional 25.028, receptados en la promulgación de la ley provincial 7.372, manifiesta que para ser corredor inmobiliario se requiere como condición habilitante “poseer título universitario, expedido o revalidado en la República, con arreglo a las reglamentaciones vigentes, y que al efecto se dicten”, de lo cual se infiere que dicho título es personal. De la misma manera, el art. 33 de la ley 20.266 incorporado por la ley 25.028 sostiene que “Quien pretenda ejercer la actividad de Corredor deberá inscribirse en la matrícula de la jurisdicción correspondiente. Para ello deberá cumplir con los siguientes requisitos:….”. Por lo tanto, el otorgamiento de la matrícula profesional del corredor inmobiliario también es personal y consecuentemente con ello la habilitación para ejercer la actividad del corretaje inmobiliario es personal e indelegable.

La prohibición de otorgar y utilizar la figura de la franquicia en el corretaje inmobiliario surge del art. 19º de la ley 20.266 modificada por la ley 25.028,  según la cual el Martillero y Corredor tienen prohibido “ceder, alquilar o facilitar su bandera” y “delegar o permitir que bajo su nombre o el de la sociedad a que pertenezca, se efectúen remates por personas no matriculadas”. La primera parte establece una prohibición genérica y global para los corredores y martilleros, sin limitación alguna; mientras que la segunda parte alude a una prohibición o limitación más específica, circunscribiendo los actos prohibidos a determinadas personas con quienes se pretenda celebrarlos –sujetos no matriculados como martilleros o corredores. Es el  carácter personal del actuar del corredor el que les impide delegar a otro su función y profesión, entendiendo el término “bandera” al que alude la norma en un sentido amplio, comprensiva tanto de su matrícula como de la marca o designación comerciales bajo la que opere el corredor.

Lo más aconsejable para toda la sociedad es contratar los servicios inmobiliarios de un Corredor Público Inmobiliario, ya que son estos los únicos profesionales habilitados para ello y  ejercen la actividad acorde a la ley, estos profesionales para eso se han preparado y profesionalizado y brindan mayor seguridad a la transacción inmobiliaria

Las franquicias inmobiliarias utilizan y convencen a los llamados “Agentes Inmobiliarios”, que en muchos casos no poseen habilitación para ejercer el corretaje inmobiliario, para que lo hagan en clara infracción a la ley. Estos agentes no matriculados son detectados e investigados por el Comité de Fiscalización de la institución, siendo pasibles de abultadas multas y denuncias penales por ejercicio ilegal de la profesión. Otros, si bien están matriculados en el CCPIM, se exponen a una sanción por parte del Tribunal de Ética y Disciplina de la institución, al “prestar su matrícula” a quienes ejercen la actividad en forma ilegal, toda vez que la  situación descripta  encuadraría en los incisos 1, 2 y 4 del art. 51 de la ley 8.227 como ejercicio ilegal de la profesión.