Opinión Miércoles, 11 de enero de 2017 | Edición impresa

El techo propio

Por Por Alfredo Méndez - Arquitecto

De acuerdo al Censo Nacional de Población y Vivienda de 2010, 72% de las familias argentinas habita en viviendas propias, índice demostrativo del esfuerzo de la gran mayoría de los habitantes del país para incorporar este costoso bien a su patrimonio. 

Del total de viviendas en propiedad, 83% corresponde a la categoría dominante de casas construidas en lotes individuales; 17% restante, a departamentos en edificios colectivos. El alto costo de la tierra dificulta a las familias de ingresos medios y bajos formalizar la compra de lotes urbanizados, condición de necesario cumplimiento para el otorgamiento de préstamos hipotecarios por las entidades de financiamiento habitacional.

Atendiendo a la solución de este problema, distintos organismos públicos, a nivel nacional, provincial y municipal, han implementado programas facilitadores de la venta de lotes con servicios a precios y condiciones de pago asequibles a las familias sin vivienda propia. Se estima de gran interés las nuevas políticas públicas de acceso a la tierra como herramienta para la efectiva reducción del déficit habitacional. A continuación se comentan las características de los programas actualmente en vigencia. En Mendoza, por el momento, no hay alternativas en materias de lotes como las que se comentan en este trabajo. 

- Procrear. En el orden nacional opera el programa Procrear con el objetivo central de facilitar el acceso al techo propio a personas que hoy alquilan, combinando créditos hipotecarios, ahorros familiares y bonificaciones, dentro de un esquema de cooperación entre el Estado y las entidades bancarias. Financia la generación de lotes con servicios, ofreciendo la adquisición de terrenos para la construcción de sus viviendas por medio de un sistema de puntaje objetivo y transparente que prioriza a quienes más lo necesitan.

Participan en el programa la Administración Nacional de la Seguridad Social (Anses), la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE), los ministerios del Interior, Obras Públicas y Vivienda y el de Hacienda y Finanzas, trabajando en forma articulada con provincias y municipios en el desarrollo de emprendimientos en todo el país. 

- Otra opción. El Programa Lotes con Servicios “Construyendo Futuro” implementado en la provincia de Buenos Aires para facilitar el acceso al suelo urbanizado a familias de bajos ingresos. Contempla la obtención planificada del mayor número posible de soluciones habitacionales, articulación de los actores intervinientes, reducción del costo de lotes con servicios y gestión de la construcción de viviendas y equipamiento comunitario.

Participan hogares sin vivienda comprometidos con el uso residencial permanente de las parcelas adjudicadas. El financiamiento -del Instituto de Vivienda- es reintegrable hasta en 180 cuotas. Los municipios y/o las entidades intermedias aportan los terrenos, seleccionan las familias participantes en los proyectos, elaboran la documentación técnica y realizan por administración o contratación las obras de servicios domiciliarios. Intervienen la Subsecretaría de Urbanismo y Vivienda, la Subsecretaría Social de Tierras, el Instituto de la Vivienda, municipios y entidades intermedias. 

- El Programa “Mi Tierra, Mi Casa” pertenece a la Secretaría de Hábitat de Santa Fe, que lo implementó con el objetivo de garantizar el acceso a suelo a familias que encuentran dificultades para acceder a una solución habitacional, facilitándoles la compra de lotes con infraestructura y servicios básicos, a valores muy por debajo de los que ofrece el mercado. Para organizar el programa el gobierno de Santa Fe ha suscripto convenios con municipios, comunas y/o entidades intermedias de la sociedad civil, convocando también a tenedores de suelo privado a fin de ampliar la oferta de lotes.

Los actores participantes realizaron la identificación de suelo vacante en el territorio provincial y determinaron las obras necesarias para disponer de lotes con servicios básicos a precio y financiamiento adecuados a la realidad de la población que no cuenta con vivienda propia. Los lotes se adjudican por sorteos que lleva a cabo la Dirección Provincial de Vivienda meses antes de la finalización de los trabajos de urbanización. Los beneficiarios deben abonar un anticipo del valor del lote, cancelando el saldo en cuotas iguales y consecutivas de acuerdo a su situación socioeconómica. Una vez abonado el anticipo el adjudicatario recibe el boleto de compraventa y el dominio del terreno. 

 - El gobierno de Córdoba lanzó el Programa “Lo Tengo”, atendiendo al gran déficit habitacional de ese Estado. Comprende la adjudicación de 30.000 lotes destinados a grupos familiares carentes de vivienda propia. Se prevé la adjudicación de 13.000 lotes en Córdoba Capital y 17.000 en el interior, provistos de servicios de agua potable, energía eléctrica, alumbrado público y cordón cuneta, con una inversión superior a los 5.000 millones de pesos en un período de cuatro años. Los beneficiarios deberán integrar 10% del valor del lote al momento de la firma del boleto de compraventa, abonar la primera cuota a los 90 días y el saldo en un plazo máximo de 120 cuotas de 1.500 pesos aproximadamente.

Los hogares interesados se inscriben en la página web oficial del programa. El sistema se encarga de la verificación automática de los datos y brinda un número de inscripción que servirá de guía. Los lotes se adjudican por sorteo entre las familias inscriptas. El plan ha sido instrumentado por el Ministerio de Vivienda y Arquitectura, a través de la Secretaría de Vivienda y Desarrollo Social, contando con la asistencia de organismos provinciales y municipales para acortar los plazos de escrituración de manera que los propietarios tengan el título de propiedad al poco tiempo de haber comprado el lote. 

Del análisis de los programas comentados se destaca el objetivo común de facilitar a las familias el acceso a lotes con servicios instalados, quedando los adjudicatarios habilitados para iniciar el proceso de construcción de la casa propia, ya sea por esfuerzo individual o participando en proyectos de barrios auspiciados por los institutos de vivienda y/o entidades intermedias.

La posesión inicial del lote, a reembolsar mediante el ahorro personal, es un cambio muy significativo en comparación con la anterior postulación a la adjudicación de viviendas sin esfuerzo previo por parte de los interesados. El acceso a lotes con servicios también resulta de particular interés para los estratos sociales de menores ingresos, al ofrecer soluciones habitacionales formales a costos asequibles, facilitando la reconversión de las villas existentes y evitando la formación de nuevos asentamientos.