El derecho de propiedad garantiza y genera inversiones

El art. 14 de la Constitución Nacional expresa que “Cualquier habitante de la Nación tiene el derecho de usar y disponer de su propiedad de la forma que estime más conveniente”. A su vez, el art. 17 garantiza que “La propiedad es inviolable, y ningún habitante de la Nación puede ser privado de ella, sino en virtud de sentencia fundada en ley…” Como corolario el art. 19 expresamente dispone que: “Ningún habitante de la Nación será obligado a hacer lo que no manda la ley, ni privado de lo que ella no prohíbe”.

Sin lugar a dudas, la seguridad jurídica y económica que la gran mayoría de los argentinos adjudica a la inversión en “ladrillos”, está sustentada en dichos preceptos, que en forma visionaria, establecieron los constituyentes del año 1853. Resulta obvio que muy pocos arriesgarían sus ahorros y que los grandes capitales no invertirían en la construcción ni en el mercado inmobiliario si no fuera por la garantía que la Carta Magna asegura para las inversiones. En cambio, sobran ejemplos de lo sucedido en aquellos países que han padecido las consecuencias de intervenciones compulsivas del Estado sobre la propiedad privada.

Un ejemplo actual de ello es Venezuela, en donde arbitrarias medidas de expropiación contra inmuebles particulares, hicieron desaparecer por completo las inversiones privadas en construcción y con ello se agravó paulatinamente la crisis habitacional de ese país, donde ya no sólo son escasas las viviendas disponibles que el Estado construye sino que faltan productos esenciales.

Por otro camino avanzan países como China, verdadera locomotora mundial, que acaba de declarar como "imprescindible" la economía de mercado, lo que le ha posibilitado recibir enormes capitales para apuntalar su asombroso desarrollo, con edificios, caminos, ferrocarriles, diques y demás obras de infraestructura que se levantan a una velocidad asombrosa. Mucho más cerca, en nuestro vecino Chile, rige desde hace años una política de Estado en materia de vivienda.

La introducción de la denominada Unidad de Fomento como medio de pago con muy baja inflación, estabilidad económica y seguridad jurídica, permitió un formidable desarrollo de la construcción, apuntalado por créditos hipotecarios a 20 años con tasas del 8% anual. La fórmula siempre es la misma: los países con crecimiento sostenido y exitoso, garantizan la seguridad jurídica de las inversiones que reciben y por cierto, la libertad para repatriar dividendos y entrar o salir de los negocios. Por ello, ha causado preocupación la redacción del art. 15 del proyectado nuevo Código Civil, que expresa: “Titularidad de derechos y función social de la propiedad: Las personas son titulares de los derechos individuales sobre los bienes que integran su patrimonio conforme con lo que se establece con este Código. La propiedad tiene una función social y, en consecuencia, está sometida a las obligaciones que establece la ley con fines de bien común”. Según la opinión de juristas destacados, tal redacción no ofrece certezas, ya que se presta a interpretaciones disímiles.

Deberá definirse taxativamente qué se entiende por “función social” de la propiedad, a los efectos que no se altere la previsibilidad y garantías que asegura la Constitución o que no sufra variaciones por coyunturas sociales y/o políticas, como lo afirma el Colegio de Abogados de Capital Federal.

Si bien a último momento, antes de emitir dictamen definitivo la Comisión respectiva de la Cámara de Diputados de la Nación encargada de la redacción de las reformas a los Códigos, dejó sin efecto la denominada “función social” de la propiedad, resta la sanción de la Cámara de Senadores. Desde luego, que no existen derechos absolutos y que nadie duda de la justicia de acceder a una vivienda digna, tal como lo establece la Convención Americana de Derechos Humanos.

Pero ello no implica que sean necesarias definiciones más precisas acerca del principio de “función social”, ya que por la laxitud de los términos del artículo citado de la proyectada reforma de los Códigos, pueden introducirse en el futuro enmiendas discrecionales por leyes adicionales, lo que afectará la propia regulación constitucional de la propiedad y con ello, las garantías explícitamente consagradas en nuestra Norma Suprema. Así también lo reconoce el art. 21 de la Convención Americana de Derechos Humanos, que establece:

“1. Toda persona tiene derecho al uso y goce de sus bienes. La ley puede subordinar tal uso y goce al interés social.

2. Ninguna persona puede ser privada de sus bienes, excepto mediante el pago de indemnización justa, por razones de utilidad pública o de interés social y en los casos y según las formas establecidas por la ley.

3. Tanto la usura como cualquier otra forma de explotación del hombre por el hombre, deben ser prohibidas por la ley”.

Por otra parte, la opinión de prestigiosos letrados es que los tratados no modifican nuestra Constitución, ya que si bien tienen jerarquía constitucional, no derogan artículo alguno de la primera parte de esta Constitución y deben entenderse complementarios de los derechos y garantías por ella reconocidos. Es el Estado el que tiene la indelegable responsabilidad de garantizar una vivienda digna a quienes carecen de toda capacidad de ahorro y que en consecuencia requieren adjudicaciones no onerosas que deben ser solventadas por toda la comunidad, solidariamente, con una adecuada aplicación de los cuantiosos recursos fiscales, más aún si se tiene en cuenta que la presión impositiva pasó en porcentajes del PBI, del 21% en 2002 al casi 40% en 2013.

Pueden y deben atenderse las necesidades habitacionales de los sectores carentes de recursos, sin afectar derechos adquiridos. De lo contrario, se paralizará más aún la construcción ya severamente afectada por medidas inconducentes y nocivas como el cepo cambiario, con la consecuente disminución de inversiones y la probable migración hacia al dólar de esos capitales y otras graves consecuencias como el desempleo en la industria de la construcción y en el sector inmobiliario. La sustentación del derecho de propiedad es en consecuencia indispensable para atraer capitales destinados a erigir viviendas, lo que resulta prioritario en un país con un déficit habitacional de más de tres millones de unidades, sino también por su efecto multiplicador dado la cantidad de industrias y empleos que en forma indirecta moviliza la construcción.