Crédito hipotecario y blanqueo de capitales

Expectativas positivas, mejor clima, confianza, previsibilidad… sin lugar a dudas, son factores determinantes.

Y lo son para analizar la tan ansiada recuperación de la construcción privada y la redinamización de la actividad inmobiliaria. La aparición del crédito se dilata y el aporte que se espera  del blanqueo será selectivo y no direccionado. La ansiada recuperación pasará definitivamente para 2.017.

En el ámbito de los negocios, incluyendo el inmobiliario, ya no se habla del segundo semestre del 2.016; la mayoría de los pronósticos indican que el 2.017 será el año de la recuperación. La muy fuerte expectativa inicial, despertada por el anuncio del lanzamiento de nuevas líneas de financiamiento para la adquisición de bienes inmuebles, se convirtió en desilusión y desconcierto, sugiriendo un análisis de su lanzamiento en el momento equivocado e improvisación.

La iniciativa la tuvo el Banco Central de la República  Argentina (BCRA), al anunciar el sistema conocido como UVis (Unidad de Vivienda), cuya mayor desconfianza se despertó al conocerse que esta nueva unidad de valor sería actualizada a través del CER (Código de Estabilización de Referencia), que tomaba como base el IPC (Índice de Precios al Consumidor), que a su vez estaba atado a las variaciones que sufriera el costo del metro cuadrado testigo, cuyo monto lo daría a conocer el INDEC (Instituto de Estadísticas y Censos). Palabras más palabras menos, “atado al índice de la inflación”.

Luego sobrevino el anuncio de una nueva línea de financiamiento que dio a conocer el Banco Nación. Esta vez, al tomador del crédito se le ofrece una tasa del 15% anual, fija durante los primeros tres años y luego variable. Esa variabilidad sujeta al CVS (Código de Variación Salarial). En resumen, “la cuota se actualizará de acuerdo al mejoramiento salarial”; es decir, al acuerdo a que arriben en paritarias los distintos sindicatos.

Ahora bien, surgen distintos interrogantes, por ejemplo: esa variación de cuota, ¿es de acuerdo al salario del tomador del crédito?, ¿del promedio de índices de aumentos salariales en general?, ¿el mayor?, ¿el menor?. Otro ej. ¿cuantos son los años de antigüedad que debe tener el inmueble a hipotecar?.

Por otra parte, está el tan mentado relanzamiento del ProCreAr, con la iniciativa de subvencionar un porcentaje del pago de la cuota y con bases similares a las anteriores ediciones. El análisis hace esperar que dicho sistema sea restrictivo y no esté al alcance de los sectores de menores ingresos. Se esperan anuncios de especificidad para la primera quincena de julio 2.016. Hoy se desconocen tasas que se aplicarán, la duración máxima del financiamiento y algo no menor, el capital máximo a solicitar.

Los desarrollistas y constructores esperan con ansias la puesta en marcha de la línea de financiamiento que les otorgaría la posibilidad de acceder al capital necesario para dinamizar el sector.

La amnistía o perdón fiscal, también conocida como Blanqueo de Capitales, es muy esperada en el sector inmobiliario, una oportunidad por tiempo limitado que brinda el Estado Nacional para que los contribuyentes puedan declarar los fondos que no se hayan informado en su momento ante el fisco, usualmente con un costo menor al que hubieran tributado originalmente esos fondos. Esto le permite al contribuyente regularizar esos fondos y utilizarlos legalmente en el circuito de la economía formal. Asimismo, extingue futuros reclamos o acciones penales tributarias contra el contribuyente respecto a esos fondos, que el gobierno argentino pretende impulsar en los próximos meses. En términos generales, siempre resulta muy conveniente para el contribuyente que desee declarar fondos para poder utilizarlos en la economía formal, que se encuentre en una situación en la cual no pueda justificar sus consumos o que simplemente desee aprovechar la oportunidad para tener fondos justificados para gastos e inversiones futuras. Además del menor costo fiscal, permite mejorar el perfil tributario del contribuyente, lo que puede traducirse en beneficios alternativos como acceso a mejores créditos y servicios financieros.

La esperanza de una buena parte de brokers y desarrolladores inmobiliarios es que, a través de esta nueva oportunidad para blanquear dinero, un gran volumen del mismo se destine a inversiones en real estate. Sin embargo, de acuerdo a como está planteado el proyecto, no hay ningún incentivo adicional que pueda inducir a que el capital a blanquear se destine directamente a compra de inmuebles terminados o a participaciones en negocios de construcción.

Por ello, el flujo de dinero que podría dirigirse hacia la inversión inmobiliaria sólo se dará luego de cumplir con los tiempos mínimos de permanencia en cuentas o colocaciones exigidos en la ley y sólo si representa una opción rentable y conveniente para ese capital que, por otra parte, ya ha sido blanqueado con un costo y que podría ser alcanzado por mayor o menor carga impositiva según fuere su destino final, que serán por otra parte limitados y concentrados, no podrán verse materializados hasta luego del primer trimestre del próximo año. A diferencia del comportamiento del anterior blanqueo mediante los llamados Cedines, en el cual el vehículo obligado para blanquear capitales eran sí o sí los inmuebles.

Ahora bien, teniendo en cuenta que la cifra blanqueada en Cedines no resulta menor, que todo el dinero tenía como destino final la inversión en inmuebles y que, con todo ello, su efecto fue limitado para la reactivación general del mercado inmobiliario, tenemos que ser conscientemente optimistas y no esperar que este nuevo blanqueo pueda mejorar superlativamente la actividad inmobiliaria de manera directa en el corto plazo. De ser exitoso, sus efectos en el mercado inmobiliario se verían en el transcurso de los próximos dos años.

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