Opinión Miércoles, 4 de enero de 2017 | Edición impresa

Alquileres: nocivo proyecto de ley

Por Santiago Debé - Ex presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios

Un nuevo proyecto de Ley de Alquileres, que se suma a la “moda” de querer controlar mercados libres como el inmobiliario, tuvo media sanción en el Senado nacional. El mismo propone modificar plazos y criterios para digitar compulsivamente el valor de las locaciones.

La propuesta normativa establece un plazo mínimo de tres años para inmuebles urbanos destinados a vivienda y restablece la indexación (hasta ahora no permitida) para determinar obligatoriamente el precio de la locación.

Los fundamentos de la proyectada norma incluyen afirmaciones delirantes y propias de quienes se manejan políticamente con eslóganes partidarios que replican en las supuestas razones para promulgar la ley, pero que reflejan un desconocimiento alarmante del mercado inmobiliario en general y del locativo en particular.

En primer término debemos exponer nuestro total y absoluto rechazo al proyecto presentado, dado que, conforme surge de la lectura del mismo, se advierte el escaso estudio de la problemática de la vivienda, la nula verificación de las consecuencias nefastas que han acarreado este tipo de proyectos populistas y sesgados en la historia de la Argentina, y una intencionalidad meramente electoralista y de impacto mediático.

Por ejemplo los fundamentos de la ley elogian lo actuado en materia de vivienda por el FpV, cuando la realidad demostró que el funesto “cepo cambiario” produjo una debacle en la construcción y la paralización de las inversiones y operaciones inmobiliarias.

Históricamente, ha quedado demostrado que cada vez que el Estado ha intervenido compulsivamente en los precios de los alquileres, el resultado ha sido desastroso, además de afectar garantías constitucionales como el derecho a la propiedad, avasallamiento que ha obtenido oportunamente el rechazo de la Corte Suprema de Justicia. 

El proyecto no corrige en nada el problema que se pretende solucionar, esto es el déficit habitacional de más de tres millones de unidades, y ocasionará que muchos propietarios retiren sus inmuebles de la oferta locativa, perjudicando a los inquilinos a los que presuntamente se quiere beneficiar, privándolos de elegir la vivienda que más convenga en precios y comodidades como sucede gracias a la amplia oferta de viviendas en locación que hoy se registra.

El más elemental e indiscutible de los preceptos económicos establece que “sin rentabilidad no hay inversión”.

Y, desde luego, sin inversión no existirán construcciones privadas con destino locativo, por lo cual a más del 92% de los países ni se les ocurre adoptar medidas intervencionistas en mercados transparentes como el inmobiliario, en el que miles de personas ofrecen sus inmuebles y miles los demandan, por lo cual la única ley válida para ese mercado es la de oferta y demanda, teniendo en cuenta que son imposibles los monopolios y oligopolios.

Además, pretende regular arbitrariamente lo que denomina peyorativamente “comisiones” de los corredores inmobiliarios, ignorando, lo que es más grave tratándose de senadores, que los profesionales inmobiliarios son egresados en forma obligatoria de establecimientos universitarios y que la matrícula les es otorgada por los colegios profesionales de cada provincia y de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en razón de las leyes que establecen sus derechos y obligaciones en cada jurisdicción, entre ellos su régimen arancelario.

Es totalmente falso que en los fundamentos del proyecto se afirme que el sector inmobiliario es “casi monopólico”, lo que denota malicia o ignorancia.

La mejor defensa de los inquilinos ante requerimientos de precios superiores a los del mercado con una oferta normal, es poder elegir, contraofertar u optar por otra vivienda que se adapte a sus necesidades y presupuesto.

El locador que pretenda percibir alquileres abusivos, simplemente mantendrá su propiedad desocupada por falta de demanda.

Con el mix de índices indexatorios que se propone para actualizar los alquileres, el valor locativo quedará abierto e indeterminado y el inquilino, al firmar el contrato, no podrá saber (como hasta ahora) cuánto terminará pagando.

Por otra parte, parece que los señores senadores han olvidado que desde el 1° de enero de 2016 rige la Ley 26.994, que aprobó el nuevo Código Civil y Comercial unificado, texto elaborado por prestigiosos especialistas, receptor de toda la jurisprudencia vigente en materia de locaciones.

Tampoco es verdad que la demanda de viviendas en alquiler “haya servido para enriquecer a un sector concentrado de grandes propietarios”.

Casi 70% de los locadores, en su mayoría de clase media, poseen una sola propiedad en alquiler, adquirida con ahorro y sacrificio, viviendas que cumplen una función social de un volumen muy superior a la ofrecida por el Estado.

La rentabilidad de los alquileres no aumentó sino que se redujo. Hace 15 años, el monto locativo era, por lo común, del 1% mensual sobre el valor del inmueble. Actualmente oscila entre el 0,3% y 0,5% mensual, según las dimensiones de la propiedad.

Los fundamentos del proyecto se basan en afirmaciones y estadísticas de dudoso rigor técnico, realizadas por los autotitulados “inquilinos asociados”.

En cambio, los legisladores no consultaron en absoluto a los propietarios ni a las asociaciones que los nuclean, como tampoco a ningún Colegio de Profesionales Inmobiliarios, verdaderos especialistas en el tema.

Más aun, todo se hizo en silencio, para presentar el proyecto en forma sorpresiva y sin oposición y con una base argumental endeble, inexacta, tendenciosa y parcializada.

En una reciente mesa de diálogo con empresarios referentes de la construcción, la Uocra y funcionarios oficiales, se concluyó que determinar compulsivamente el ajuste de los alquileres desalentará la inversión en la construcción, que ya padece de un déficit de 3.400.000 unidades.

Por ello, las autoridades informaron que se estudia un nuevo proyecto de Ley de Alquileres que promueva las inversiones en lugar de anularlas como el que comentamos.

Se evitará así un previsible mercado negro, disminución de inmuebles en oferta y agravamiento del déficit habitacional, como consecuencia del nocivo proyecto comentado.

 

Las opiniones vertidas en este espacio no necesariamente coinciden con la línea editorial de Los Andes.